Verweigerte Untervermietung - Sonderkündigungsrecht?

Leitsatz

Die Verweigerung einer generellen Erlaubnis zur Untervermietung, durch die der Vermieter im vorhinein jedweden Untermieter akzeptieren sollte, berechtigt den Mieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses.

Sachverhalt

Die Mieter kündigten einen befristeten Mietvertrag vorzeitig aus folgendem Grund: Die Vermieterin habe die erbetene Erlaubnis zur Untervermietung zu Unrecht verweigert, indem sie die Mieter hingehalten hätten.

Entscheidung

Auch wenn er keinen konkreten Untermieter benennen kann, steht dem Mieter das Sonderkündigungsrecht wegen Verweigerung der Untermietererlaubnis (§ 549 Abs. 1 S. 2 BGB) ausnahmsweise zu, wenn der Vermieter schon auf eine generelle Anfrage erklärt, er werde die beabsichtigte Untervermietung auf jeden Fall ablehnen. Die von den Mietern begehrte Zustimmung ging inhaltlich aber weit über das hinaus, was ihnen nach dem Gesetz zustand.

Es ist zwischen einer generellen, grundsätzlichen Erlaubnis zur Untervermietung und der Genehmigung eines bestimmten, einzeln benannten Untermieters zu unterscheiden. Bei letzterer stimmt der Vermieter dem Vorhaben des Mieters zwar allgemein zu, behält sich aber vor, den konkreten Untermietinteressenten noch abzulehnen.

Dieses Recht hat der Vermieter. Das heißt, in einem solchen Fall kann sich der Mieter nicht auf ein Sonderkündigungsrecht berufen.

Der Mieter kann also nicht verlangen, daß der Vermieter jedweden Untermieter akzeptiert. Der Vermieter kann seine Zustimmung vielmehr verweigern, wenn die Erteilung der Erlaubnis unzumutbar ist, etwa weil entsprechende Gründe in der Person des in Aussicht genommen Untermieters vorliegen.

Link zur Entscheidung

LG Gießen, Urteil vom 16.04.1997, 1 S 533/96

Fazit:

Der Mieter hat grundsätzlich kein Recht, die Mietsache einem Dritten zu überlassen. Will er untervermieten, so muß er die Erlaubnis des Vermieters einholen. Dieser hat das Recht, die Untervermietung zu versagen, wenn er nachvollziehbare Gründe dagegen geltend machen kann, die auch in der Person des Untermieters liegen können. Ein Sonderkündigungsrecht des Mieters kommt hier nicht in Betracht.