Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung: Beschwer des Vermieters zum Zustimmungsprozeß nach übereinstimmender Erledigungserklärung. Mieterhöhung: Zulässigkeitsprüfung der Divergenzberufung. Mieterhöhung: Vergleichswohnungen aus anderen Orten
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Im Zustimmungsprozeß zur Mieterhöhung bemißt sich die Beschwer des Vermieters, nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, nach dem noch für einen bestimmten Zeitraum geforderten Erhöhungsbetrag.
2. Das Landgericht prüft die Zulässigkeit der Divergenzberufung nur insoweit, als der Berufungskläger von der Entscheidung des Amtsgerichts abweichende obergerichtliche Rechtsprechung benennt.
(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)
3. Die Feststellungen im amtsgerichtlichen Urteil über die Abweisung einer Mieterhöhungsklage, der Sachverständige habe weder die Kenntnisse des örtlichen Wohnungsmarktes verwertet noch die Vergleichbarkeit der Orte dargelegt, in denen die von ihm herangezogenen Vergleichswohnungen liegen, weichen nicht von der obergerichtlichen Rechtsprechung ab (vergleiche OLG Karlsruhe, 1982-12-29, 9 RE-Miet 2/82, WuM 1982, 133; vergleiche OLG Oldenburg (Oldenburg), 1981-01-02, 5 UH 4/80, WuM 1981, 150).
Tatbestand
Das AG Gießen hat die Klage auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gem. § 2 Abs. 1 MHG von 512,20 DM auf 613,07 DM für die Zeit vom 1.2.1993 bis zum 30.6.1993 als unzulässig abgewiesen und ausgeführt, das zugrunde liegende Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, da das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten keine ausreichende Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete erkennen lasse. Der Sachverständige habe keine Kenntnisse des örtlichen Wohnungsmarktes verwertet und auch nicht dargelegt, inwiefern die Ortschaften, aus denen er Vergleichswohnungen herangezogen hat, für die Mietpreisbildung vergleichbare Gemeinden darstellen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung des Klägers ist unzulässig, da die Beschwer des Klägers die Berufungssumme des § 511a Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht übersteigt und der Kläger auch keine entscheidungserhebliche Abweichung des AG von einer Entscheidung eines OLG oder des BGH schlüssig dargelegt hat (§ 511a Abs. 2 ZPO).
Die Berufungssumme bei einer Mieterhöhungsklage bestimmt sich gemäß § 3 ZPO nach dem Interesse des Vermieters an der erstrebten Verpflichtung des Mieters. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit für die Zeit ab 1.7.1993 übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist der Kläger nur noch mit dem für die Zeit vom 1.2.1993 bis zum 30.6.1993 geforderten Erhöhungsbetrag von 504,35 DM beschwert.
Hinsichtlich der vom Kläger behaupteten Zulässigkeit seines Rechtsmittels als Divergenzberufung beschränkt sich die Prüfung der Kammer auf die vom Kläger benannten obergerichtlichen Entscheidungen, denn es ist Sache des Berufungsführers, die entscheidungserhebliche Abweichung des AG schlüssig darzulegen (vgl. LG Nürnberg-Fürth NJW-RR 1993, 1487; Bub/Treier - Fischer, Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., VIII Rz. 130 c; Münchener Kommentar - Rimmelspacher, ZPO, § 511a Rz. 60). Dies führt zur Verwerfung der Berufung als unzulässig, ohne daß es der Beurteilung bedarf, ob die Abweisung der Klage als unzulässig zu Recht erfolgt ist (vgl. die verneinende Auffassung der Kammer im Urt. v. 1.12.1993 - 1 S 203/93 (= WM 1994, 27)). Jedenfalls liegt keine Abweichung gem. § 511a Abs. 2 ZPO von den angegebenen Rechtsentscheiden vor.
In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BVerfG geht das AG zunächst davon aus, daß die Beurteilung eines Gutachtens i.S. von § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG nicht auf übersteigerten, mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht mehr zu vereinbarenden Anforderungen beruht, wenn darauf abgestellt wird, ob der Sachverständige im Gutachten eine Feststellung über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete getroffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet hat (BVerfG NJW 1987, 313 f. (= WM 1986, 237); vgl. auch OLG Karlsruhe, RE v. 29.12.1982, WM 1983, 133 ff.). Weiter führt das AG aus, das vom Kläger zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens herangezogene Sachverständigengutachten erfülle diese Voraussetzungen nicht, weil sich der Sachverständige bei seiner Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Wohnungen außerhalb der Gemeinde beziehe, ohne die Vergleichbarkeit der betreffenden Ortschaften darzulegen. Selbst wenn das AG damit seinen rechtlichen Ausgangspunkt verfehlt haben sollte, kann die vom Kläger behauptete Abweichung von den nachstehend aufgeführten obergerichtlichen Entscheidungen nicht festgestellt werden:
Nach dem RE des OLG Oldenburg v. 19.12.1980 (WM 1981, 150 f.) ist es für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG nicht erforderlich, daß der Sachverständige, der sich bei seiner Mietpreisschätzung auf ihm bekannte Vergleichswohnungen bezieht, einzelne vergleichbare Wohnungen konkret benennt. Da...