Verfahrensgang
AG Friedberg (Hessen) (Urteil vom 15.06.1994) |
AG Gießen (Aktenzeichen C 2050/92-11) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am15.6.1994 verkündeteUrteil desAmtsgerichts Friedberg wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung haben die Beklagten zu tragen.
Gründe
Die Kläger nehmen die Beklagten auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Juni bis Dezember 1992 in Anspruch. Durch Vertrag vom 23.12.1990 begründeten die Parteien ein Mietverhältnis über Wohnräume. Das Ende der Mietzeit wurde auf den 1.1.1993 festgelegt. Mit Schreiben vom 19.2.1992 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 30.5.1992. Sie behaupten, der Beklagte zu 1) habe sich ab Juni 1992 beruflich in die neuen Bundesländer verändert. Er habe einen von der Handwerkskammer … durchgeführten Meisterlehrgang absolviert. Dieser Lehrgang habe zunächst im Juni 1992 beginnen sollen, nachträglich sei eine Teilnahme erst ab Oktober 1992 möglich gewesen. Das Amtsgericht hat die Beklagten in die Zahlung des Mietzinses für den genannten Zeitraum, insgesamt 3.850,– DM, verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung. Das Rechtsmittel ist zulässig, in der Sache aber unbegründet.
Die Kläger können von den Beklagten Zahlung der begehrten Miete verlangen (§ 535 S. 2 BGB). Die Pflicht der Beklagten, den Mietzins zu entrichten, besteht allein schon aufgrund des Mietvertrages, ohne Rücksicht darauf, daß sie den Gebrauch der Mietsache in den betreffenden Monaten tatsächlich nicht mehr ausgeübt haben. Auf diesen Umstand kommt es nicht an, weil das Gebrauchshindernis in den Risikobereich des Beklagten fallt (§ 552 S. 1 BGB). Auch eine unverschuldete persönliche Verhinderung infolge beruflicher Veränderung des Beklagten zu 1) – einschließlich der Lehrgangsteilnahme (vgl. Palandt – Putzo, BGB, 52. Aufl., § 552 Rz. 4) – ist den Beklagten als ihr Risiko zuzurechnen (Bub/Treier – v. Brunn, Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rz. 127; Urteile der Kammer v. 12.1.1994 – 1 S 402/93 – und v. 6.4.1994 – 1 S 531/93).
Der Mietzinsanspruch der Kläger ist auch nicht durch vorzeitige Vertragsbeendigung untergegangen. Die von den Beklagten ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses ist unwirksam. Angesichts der zeitlichen Befristung des Mietverhältnisses kommt nur eine außerordentliche Kündigung in Betracht. Auf einen im Gesetz ausdrücklich normierten Kündigungsgrund können sich die Beklagten dabei nicht stützen. Der auch das Mietverhältnis umfassende (Palandt – Heinrichs, Einl. v. § 241 Rz. 20) allgemeine Rechtsgrundsatz, daß Dauerschuldverhältnisse aus wichtigem Grund vorzeitig gekündigt werden können, greift ebenfalls nicht ein. Ein „wichtiger Grund” zur Kündigung ist gem. § 242 BGB gegeben, wenn Tatsachen vorliegen, die unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertrages für den Kündigenden unzumutbar erscheinen lassen. An dieser Voraussetzung fehlt es, wenn die Störung des Vertrages – wie vorliegend – aus dem eigenen Risikobereich des Kündigenden herrührt (Palandt – Heinrichs, Einl. v. § 241 Rz. 19). Wie ausgeführt ist auch eine unverschuldete persönliche Verhinderung der Beklagten zum Gebrauch der Mietsache ihrer eigenen Risikospähre zuzuordnen. Als Sachleistungsgläubiger haben die Beklagten das Verwendungsrisiko für die Leistung der Kläger zu tragen (vgl. Palandt – Heinrichs, Einl. v. § 241 Rz. 19 i.V.m. § 242 Rz. 126, 145; Kammer, a.a.O.). Dies entspricht der gesetzlichen Wertung in § 552 S. 1 BGB.
Ersparte Aufwendungen (§ 552 S. 2 BGB), etwa bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten, müssen sich die Kläger nicht anrechnen lassen, da sie ohnehin nur die Nettomiete verlangen. Die Zahlungspflicht der Beklagten verringert sich auch nicht um den Wert der aus einer anderweitigen Nutzung gezogenen Vorteile. Für ihren von den Klägern substantiiert bestrittenen Vortrag, in der Wohnung seien im fraglichen Zeitraum Umbauarbeiten vorgenommen worden und der Sohn der Kläger sei eingezogen, haben die Beklagten keinen Beweis angetreten. Zu einer anderweitigen Vermietung waren die Kläger grundsätzlich nicht verpflichtet. Der Gedanke der Schadensminderungspflicht (§ 254 BGB) kann nicht eingreifen, weil § 552 BGB eine abschließende Sonderregelung des Problems der persönlichen Verhinderung des Mieters am Gebrauch der Mietsache darstellt (Bub/Treier – v. Brunn, Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III. A Rz. 129 m.w.N.). Das Verhalten der Kläger, die keinen der von den Beklagten präsentierten Nachmieter akzeptierten, verstoßt auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es ist nicht ersichtlich, aus welchen Gründen das Interesse der Beklagten an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses das der Kläger an der vertragsgemäßen Durchführung erheblich überragen sollte. Der zeitlich auf einige Monate begrenzte Meisterlehrgang des Beklagten zu 1) fand – soweit vorgetragen – an 12 Wochenstunden, verteilt auf 2 Wochentage, statt; jedenfalls der hier maßgebliche Abschnitt des Leh...