Entscheidungsstichwort (Thema)
Fortsetzung des Mietverhältnisses aus Härtegründen. keine Bindung des Eigentümers und Vermieters an Vereinbarungen des Voreigentümers mit dem Mieter
Leitsatz (amtlich)
(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Bestimmt das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus Härtegründen, so ist es bei der Festsetzung der angemessenen Bedingungen nicht an den Umstand gebunden, daß die Mieter mit dem Voreigentümer des Mietgrundstücks aufgrund persönlicher Beziehungen den Mietvertrag zu nicht marktgängigen Bedingungen vereinbart hatten.
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das am 01. August 1989 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hagen abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
Die Klage wird abgewiesen.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien betreffend die Einliegerwohnung im Hause ... wird auf unbestimmte Zeit fortgesetzt.
Die Beklagten sind verpflichtet, ab dem 01. Mai 1990 einen monatlichen Mietzins von 450,74 DM (in Worten: Vierhundertfünfzig 74/100 Deutscher Mark) an die Kläger zu zahlen.
Die Beklagten sind weiter verpflichtet folgende Betriebskosten anteilig zu tragen:
-- Grundsteuer
-- Kosten der Wasserversorgung
-- Kosten der Entwässerung
-- Kosten der Heizungsreinigung und Schornsteinfegergebühren
-- Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
-- Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
-- Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage.
Die Kläger bestimmen den Umlegungsschlüssel.
Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantenne betragen pauschal 3,-- DM/Monat.
Auf die übrigen Betriebskosten sind monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 59,-- DM zu entrichten; davon entfallen 20,-- DM auf die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung.
Der Mietzins und die Betriebskostenvorauszahlungen sowie die Pauschale für die Gemeinschafts-Antennenanlage sind monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag eines Monats zu entrichten.
Die Schönheitsreparaturen haben die Beklagten auf ihre Kosten durchzuführen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Tatbestand
(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen)
Entscheidungsgründe
Die Berufung führt zu dem Ergebnis, daß die Klage mit der Maßgabe abgewiesen bleibt, daß das Mietverhältnis nur unter veränderten, angemessenen Bedingungen fortgesetzt wird. Zwar ist die Eigenbedarfskündigung der Kläger wirksam, jedoch ist das Mietverhältnis aus sozialen Gründen fortzusetzen.
Das Amtsgericht hat im Ergebnis zutreffend den Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages zwischen den Rechtsvorgängern der Kläger und den Beklagten verneint.
Die Kläger haben den Abschluß eines Aufhebungsvertrages nicht bewiesen. Die von den Eheleuten ... bestätigten Gespräche über den Auszug der Beklagten haben die Zeugen ausschließlich mit der Beklagten zu 1.) geführt. Vertragspartner war und ist aber auch der Beklagte zu 2.). Damit fehlt es zur Wirksamkeit eines Mietaufhebungsvertrages bereits an der notwendigen Mitwirkung aller Vertragsparteien. Daß die Beklagte zu 1.) gleichzeitig im Namen und mit Vollmacht des Beklagten zu 2.) gehandelt hätte, haben die Kläger nicht behauptet.
Darüber hinaus ist auch mit der Beklagten zu 1.) eine unbedingte Vereinbarung nicht erkennbar. Die Beklagte zu 1.) hatte ihren Auszug davon abhängig gemacht, daß angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung stünde. Diese Verknüpfung konnten die Zeugen Euler als Erklärungsempfänger mit Rücksicht auf die Interessen der Beklagten zu 1.) (§ 133 BGB) höchstens als aufschiebende Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) verstehen. Daß angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung gestanden hätte und die Bedingung so eingetreten wäre, haben die Kläger nicht dargetan. Die von den Zeugen ... bekundeten Bemühungen, für die Beklagten angemessenen Ersatzwohnraum zu finden, und ablehnenden Reaktionen der Beklagten zu 1.) reichen nicht aus anzunehmen, die Beklagten hätten den Eintritt der Bedingung (Anmietung einer anderen Wohnung) treuwidrig vereitelt. Unter diesen Umständen kann dahinstehen, ob die Erklärungen der Beklagten zu 1.) überhaupt erkennbar von einem rechtsgeschäftlichen Bindungswillen getragen waren oder ihnen nur die Bedeutung einer unverbindlichen Absichtserklärung beizumessen war. Eine solche Wertung liegt wegen der für die Beklagten mit einem Aufhebungsvertrag verbundenen erheblichen Risiken und des Fehlens jedweden Abschlußinteresses sehr viel näher als die Annahme eines aufschiebend bedingten Mietaufhebungsvertrages.
Das Mietverhältnis wurde jedoch durch die Eigenbedarfskündigung vom 16. März 1989 zum 30. April 1990 beendet.
Ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b BGB ist anzunehmen, wenn der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Raumes für sich oder eine begünstigte Person darlegt. Hier haben die Kläger ein -- im Kündigungsschreiben dargelegtes (§ 564 b Abs.3 BGB) -berechtigtes Interesse an der Inanspruchnahme der Wohnung der Beklagten. Der Wunsch, Raum für ein zweites Arbeitszimm...
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