LG Halle (Saale) Beschluss vom 02.03.2004 - 2 T 78/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

im Grundbuch verzeichneter Grundbesitz

Verfahrensgang

AG Halle-Saalkreis (Beschluss vom 13.02.2003; Aktenzeichen 120 (92) II 67/02 WEG)

Nachgehend

OLG Naumburg (Beschluss vom 14.03.2005; Aktenzeichen 9 Wx 5/04)

Tenor

1. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerinnen gegen denBeschluss des Amtsgerichts Halle-Saalkreis vom13.02.2003 – Az.: 120 (92) II 65/02 WEG (120 (92) II 66/02 WEG, 120 (92) II 67/02 WEG) – wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Antragsgegnerinnen als Gesamtschuldnerinnen auferlegt.

3. Der Geschäftswert des Verfahrens wird, auch für das Beschwerdeverfahren, auf 4.661.036,80 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Antragsteller zu 2) und 3) sind Mitglieder der Antragsgegnerin zu 1), d.h. der … (Miteigentümerliste: Bd. III Bl. 2–8 d.A.). Der Antragsteller zu 1) ist Zwangsverwalter über einige Miteigentumsanteile an dieser Wohnungseigentümergemeinschaft (Umfang der Zwangsverwaltung im einzelnen: Anlage Ast 1, Bd. I Bl. 19 f. d.A.). Bei der Antragsgegnerin zu 2) handelt es sich um die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Wohnungseigentumsobjekt ist ein auf die Hotelnutzung zugeschnittenes Gebäude (Teilungserklärung Bd. I Bl. 21–25 d.A. nebst Gemeinschaftsordnung – in folgenden: GO – Bd. I Bl. 26–40 d.A.). Die einzelnen für die Vermietung/Verpachtung vorgesehenen Hotelzimmer stehen jeweils im Sondereigentum der Miteigentümer (Gegenstand des Sondereigentums im einzelnen: § 2 GO). § 4 Nr. 1 Abs. 1 GO lautet: „Die im Sondereigentum stehenden Räume dürfen insgesamt nur als Hotel genutzt werden.” Die übrigen Räumlichkeiten (wie z.B. Eingang, Foyer, Empfang, Treppen, Toiletten, Flure usw.) stehen im gemeinschaftlichen Eigentum, § 4 Nr. 1 Abs. 3 GO. In § 4 Nr. 1 Abs. 4 GO heißt es:

„Die in der Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplänen enthaltenen Bezeichnungen der Sondereigentumseinheiten sind für die Nutzung nicht maßgebend; es gelten allein die in dieser Gemeinschaftsordnung bestimmten Nutzungsarten.”

§ 4 Nr. 2 GO bestimmt, dass die Sondereigentumseinheiten des Hotelbereichs nebst diesem zugeordneten gemeinschaftlichem Eigentum nur insgesamt oder einzeln an einen einheitlichen Mieter oder Pächter (z.B. eine Hotelgesellschaft oder eine ein Hotel betreibende Person) vermietet oder verpachtet werden können. Weiter heißt es in der Vorschrift, dass die Vermietung bzw. Verpachtung dem Verwalter anzuzeigen ist. Um u.a. eine einheitliche, geordnete Verwaltung des Hotels zu gewährleisten, sind Vermietung bzw. Verpachtung durch einen einheitlichen Objektverwalter durchzuführen, der auch berechtigt ist, die Sondereigentumseinheiten des Hotelbereichs zu verwalten. Schließlich heißt es in der vorbezeichneten Bestimmung: „Näheres hierzu wird der Regelung eines Objektverwaltungsvertrages vorbehalten, der von allen Eigentümern des Hotelbereichs einheitlich abzuschließen ist”

§ 15 Nr. 1 GO besagt: „Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach dem Inhalt dieser Teilungserklärung die Sondereigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Sondereigentümer geordnet.” § 15 Nr. 11 GO bestimmt, dass „Beschlüsse über evtl. Neuvermietungen oder Verpachtungen im Hotelbereich (…) mit Stimmenmehrheit gefasst” werden.

Am 11.11.2001 wurde unter Leitung eines der Geschäftsführer der Antragsgegnerin zu 2), nämlich von … eine Wohnungseigentümerversammlung abgehalten (Versammlungsprotokoll: Bd. I Bl. 60–71 d.A.), bei der u.a. die beiden nachfolgend (unter 1. und 2.) bezeichneten Mehrheitsbeschlüsse gefasst wurden:

1. Beschluss zu TOP 7 (Bestellung und Bevollmächtigung der Antragsgegnerin zu 2) als Sondereigentums-/Objektverwalterin)

„Der WEG-Verwalter, …, wird gemäß Teilungserklärung UR Nr.: 56/94 … gleichzeitig als Sondereigentumsverwalter/Objektverwalter bestellt und bevollmächtigt, die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung zu vertreten. Die Hausverwaltung wird gleichzeitig ermächtigt in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat, einen Rechtsanwalt im Namen der Gemeinschaft zu beauftragen. Wenn für die Verpachtung an eine Betreibergesellschaft eine andere Vertragsform als die bisherige gewählt werden sollte, kann die Hausverwaltung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat bei Bedarf einen Steuerberater sowie sonstige Sachverständige mit der Überprüfung sowie Anbahnung neuer Verträge für die Wohnungseigentümer beauftragen. Die hier entstehenden Kosten sind ihr aus dem Konto der Gemeinschaft zu verauslagen.

(…)

Der Verwaltungsbeirat wird bevollmächtigt, den Objekt-/Sonderverwaltervertrag sowie die zugehörige Verwaltervollmacht zu unterzeichnen.”

2. Beschluss zu TOP 9.2 (Klagevollmacht/Sonderverwaltung)

„Die Verwaltung wird hiermit bevollmächtigt, im Namen jedoch für Rechnung der Gemeinschaft außergerichtlich oder gerichtlich gegen Pächter/Betreiber, die mit ihren Leistungen im Rückstand sind, durch Auftrag an einen Anwalt vorzugehen.

(…)”

Unmittelbar im Ans...