Entscheidungsstichwort (Thema)
Selbsthilferecht des Vermieters
Orientierungssatz
1. Der Vermieter darf vor Beendigung des Mietverhältnisses und vor Beginn des Auszuges des Mieters keine Selbsthilfemaßnahmen ergreifen, um sein Vermieterpfandrecht zu sichern.
2. Der Mieter ist von der Mietzahlungspflicht befreit, soweit der Vermieter den Zugang zur Mietsache durch Einbau eines Steckschlosses verhindert.
Tatbestand
Der Kläger verlangt von dem Beklagten rückständigen Mietzins abzüglich der vom Beklagten gezahlten Kaution. Der Beklagte begehrt widerklagend einen Teil dieser Kaution vom Kläger zurück.
Die Parteien schlossen am 9. Mai 1974 über die Räume H., J. ... 44 II., bis zum 31. Mai 1979 einen Geschäftsraummietvertrag. Der monatliche Mietzins beträgt DM 1.662,08 einschließlich Nebenkosten von DM 26,98 zuzüglich DM 80,-- monatlicher Heizungskostenvorauszahlung. In § 18 des Mietvertrages ist die Zahlung einer Kaution durch den Beklagten in Höhe von DM 4.928,24 geregelt, die dieser auch entrichtet hat. Im Juni 1975 kam der Beklagte infolge einer Krankheit in Zahlungsschwierigkeiten. Es kam deshalb zu Gesprächen zwischen den Parteien und zu einer gegenseitigen schriftlichen Korrespondenz.
Der Kläger trägt vor:
Am 2. Juni 1975 hätten die Zeugen F. und Dr S. die Wohnung des Beklagten aufgesucht, um mit diesem über den weiteren Fortgang des Mietverhältnisses und den Ausgleich der ausstehenden Zahlungen zu sprechen. Sie hätten mit der Ehefrau des Beklagten verhandelt, die um Zahlungsaufschub gebeten und weiterhin vorgeschlagen habe, das Mietverhältnis vorzeitig zum 1. Juli 1975 zu beenden. Es sei mit Frau Z. vereinbart worden, daß der Hausmakler F. versuchen werde, die Räume ab 1. Juli 1975 zu vermieten oder für den Fall des Abschlusses eines Mietvertrages zum 1. Juli 1975 den Beklagten bereits zu diesem Zeitpunkt aus dem Mietvertrag zu entlassen. Der Beklagte selbst habe dann auch noch einmal angerufen und vorgeschlagen, das Mietverhältnis zum genannten Zeitpunkt zu beenden und gleichzeitig die rückständige Miete mit monatlich DM 1.000,-- zu tilgen (Beweis: Zeugnis des Herrn C. F.). Mit Schreiben vom 5. Juni 1975 habe er, der Kläger, dem Beklagten noch einmal mitgeteilt, unter welchen Bedingungen diesem Ratenzahlungen für den Rückstand gewährt würden und daß versucht werde, die Räume schon zum 1. Juli 1975 zu vermieten und daß der Beklagte für diesen Fall aus dem Vertrag vorzeitig entlassen werden könne. Es sei jedoch klargestellt worden, daß eine Verrechnung der Mietkaution auf die rückständigen Mieten nicht in Betracht komme. Zu einer einverständlichen Aufhebung des Mietvertrages zum 1. Juli 1975 sei es nicht gekommen, da weder Herr Dr S. noch der Zeuge F. aus eigener Verantwortung das Mietverhältnis hätten beenden können, sondern allein er, der Kläger, hierzu befugt gewesen sei.
Es sei richtig, daß der Zeuge F. die Büroräume durch ein Steckschloß habe sichern lassen. Dies sei jedoch deshalb geschehen, weil der Beklagte versucht habe, die mit seinem - des Klägers - Vermieterpfandrecht und einem Pfändungspfandrecht für die Firma S. AG belasteten Gegenstände aus den Büroräumen zu entfernen (Beweis: Zeugnis des Herrn F.). Dem Beklagten habe jederzeit der Zutritt zum Mietobjekt offengestanden, weil er den Schlüssel zu dem Schloß von dem Hauswart B. hätte erhalten können. Darauf sei der Beklagte auch mit Schreiben vom 27. Juni 1975 hingewiesen worden. Darin sei er außerdem aufgefordert worden, ihm geeignete Vorschläge zu machen, welche eine Vereitelung des Vermieterpfandrechtes ausschlössen. Ferner ständen ihm seine Geschäftsakten jederzeit zur Verfügung und er - der Kläger - sei auch damit einverstanden, wenn der Beklagte den Fernschreiber in seine Wohnung verlegen lassen wolle.
Die Behauptungen über die Vorkommnisse am 11. Juni 1975 im Zusammenhang mit dem Hausmeister B. würden bestritten (Beweis: Zeugnis des Hausmeisters B.).
Die Kammer hat den Beklagten durch Versäumnisurteil vom 13. Februar 1976 dazu verurteilt, an den Kläger DM 7.208,32 nebst 8% Zinsen seit dem 1. Juli 1975 als mittleren Zinstermin zu zahlen.
Der Kläger beantragt,
das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte beantragt,
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1) |
unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 13. Februar 1976 die Klage abzuweisen, |
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2) |
widerklagend den Kläger dazu verurteilen, an ihn DM 1.939,10 nebst 4% Zinsen seit dem 23. Februar 1976 zu zahlen. |
Der Beklagte trägt dazu vor:
Mit Schreiben vom 2. Juni 1975 habe er das Mietverhältnis aufgekündigt. In dem Schreiben habe er ferner zum Ausdruck gebracht, daß er auch mit einer Auflösung des Mietverhältnisses schon zum 30. Juni 1975 einverstanden sei. Seine Ehefrau und die Herren Dr S. und F. hätten dann Anfang Juni 1975 über eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses verhandelt. Die genannten Herren hätten allerdings, damit eine Auflösung zum 30. Juni 1975 in Ordnung ginge, noch eine kurze schriftliche Einverständniserklärung des Beklagten selbst gewünscht. Seine Ehefrau habe jedoch betont, daß diese Erklärung bereits m...