LG Hamburg Urteil vom 08.03.2005 - 316 S 161/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch bei Mietpreisüberhöhung: Fehlendes Ausnutzen einer sog. "Mangellage" bei Bevorzugung einer Wohnung in einem bestimmten Stadtgebiet

Orientierungssatz

1. Ein Ausnutzen einer sog. "Mangellage" i.S.d. § 5 Abs. 2 WiStrG liegt bei Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses nicht vor, wenn der Mieter seine Wohnraumsuche aus persönlichen Gründen auf ein bestimmtes Stadtgebiet einer Großstadt begrenzt hatte.

2. Zwischen einer Mangellage und der Vereinbarung einer überhöhten Miete besteht jedenfalls kein Kausalzusammenhang, wenn der Mieter unabhängig von der Situation auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine verhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen, etwa deshalb, weil er aus persönlichen Gründen, beispielsweise einer von ihm bevorzugten Wohnlage, nur eine bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen will (Anschluß BGH, 28. Januar 2004, VIII ZR 190/03, ZMR 2004, 410).

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 28. November 2004, Az.: 49 C 49/04, wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten der Berufung.

Gründe

I.

Auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils wird gem. § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO Bezug genommen. Mit der Berufung wendet sich der Kläger unter Bezugnahme auf sein erstinstanzliches Vorbringen gegen die Abweisung seiner Klage mit der Argumentation, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei vom Amtsgericht falsch ausgelegt worden. Der Kläger habe auf einem in der Hamburger Rechtsprechung anerkannten Teilmarkt nach einer Wohnung gesucht und dies auch hinreichend dargelegt. Dem Merkmal der "Vergleichbarkeit" in § 5 Abs. 2 WiStG werde nur so Rechnung getragen. Es könne nicht verlangt werden, dass in einer Großstadt wie Hamburg die Wohnungssuche auf das gesamte Stadtgebiet ausgedehnt werden müsse.

II.

Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat die Klage auf Rückzahlung überzahlter Mieten zu Recht und mit zutreffender Begründung, der sich die Kammer anschließt, abgewiesen. Dem Kläger steht kein Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Mieten aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB zu, denn er hat nicht dargelegt, dass der Beklagte eine unter Umständen bestehende Mangellage auf dem Wohnungsmarkt zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung i. S. v. § 5 WiStG ausgenutzt hat.

Auf die von dem Kläger aufgeworfene, bislang noch nicht entschiedene Frage, ob der Mieter aufgrund der ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des Ausnutzens einer Mangellage belegen muss, im gesamten Stadtgebiet in gleichgeordneten Wohnlagen (in Hamburg normale oder gute Wohnlage gemäß Hamburger Mietenspiegel) gesucht zu haben, kommt es nach Auffassung der Kammer in diesem Fall nicht an. Nach der Entscheidung des BGH (VIII ZR 190/03) besteht zwischen einer Mangellage und der Vereinbarung einer überhöhten Miete jedenfalls dann kein Kausalzusammenhang, wenn der Mieter unabhängig von der Situation auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine verhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen, etwa deshalb, weil er aus persönlichen Gründen -beispielsweise einer von hm bevorzugten Wohnlage- nur eine bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen will (BGH a. a. O., S. 7). Eine solche Sachlage ist hier indes gegeben. Der Kläger hat nach eigenem Vortrag eine Wohnung in E gesucht, weil er in der Nähe seiner Kinder wohnen wollte und zudem gerade eine Arbeitsstelle in Glücksstadt angetreten hatte, die er über die nahe gelegene Autobahn besser erreichen konnte. Er hat sich demzufolge bei seiner Wohnungssuche eindeutig aus persönlichen Gründen auf eine ganz bestimmte Gegend konzentriert und andere, auch von der Lage und Attraktivität her vergleichbare Wohngegenden von vornherein außer Betracht gelassen. Unter diesen Voraussetzungen kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass eine - hier unterstellte - Mangellage Grund für die Bereitschaft des Klägers war, die überhöhte Miete zu zahlen; dieser ist vielmehr in seinem Willen zu sehen, unabhängig von dem Mietzins in dem von ihm gewünschten Stadtteil zu wohnen. Ein "Ausnutzen" i. S. d. § 5 WiStG kann demzufolge nicht angenommen werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

Fundstellen

Haufe-Index 1739031

ZMR 2005, 458