Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung: Frist für Zustimmungsklage
Orientierungssatz
1. Die Wahrung der in MietHöReglG § 2 Abs 3 vorgesehenen Überlegungsfrist zugunsten des Mieters ist eine Sachurteilsvoraussetzung.
2. Hat der Vermieter die Klagefrist für ein zulässiges Zustimmungsverlangen nach WoKSchG Art 1 § 3 versäumt, so kann er sich nicht auf ein weiteres, vor Ablauf der Klagefrist nach MietHöReglG § 2 erklärtes Verlangen stützen, sondern ist an die Sperrfrist von 9 Monaten nach MietHöReglG § 2 Abs 3 S 2 gebunden.
3. Der Rechtscharakter eines Zustimmungsverlangens wird nicht davon berührt, daß das Verlangen in die Form einer Bitte oder eines Angebotes gekleidet wird, die Regelung weiterer Vertragsmodalitäten gleichzeitig angeboten wird sowie ein vom Gesetz abweichender Wirkungszeitpunkt genannt wird.
Tatbestand
Die Kläger begehren als Vermieter von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bisher 166,-- DM auf DM 230,-- ab 1. Mai 1975 für die Wohnung H. S.-Allee 36.
Der Verwalter der Kläger bot mit Schreiben vom 14.10.1974 der Beklagten den Abschluß einer Erhöhungsvereinbarung an. Unter dem 25.11.1974 bat er die Beklagte, sich mit einer Mieterhöhung von DM 220,-- plus DM 10,-- für Wassergeld und Sielgebühren per 1. Januar 1975 einverstanden zu erklären. Zugleich bot er an, daß diese Miete nach Wahl des Mieters entweder auf 2 Jahre einschließlich der Betriebskostenerhöhungen oder auf 3 Jahre ausschließlich der ab 1. April 1975 eintretenden Betriebskostenerhöhungen fest gelten solle. Ferner heißt es in dem Schreiben: "Zu Ihrer Information gebe ich Ihnen nachfolgend einige Vergleichsmieten auf, die das Begehren der Vermieterinnen auf eine neue Mietvereinbarung untermauern: ... ". Im Anschluß daran sind die Mieten für 6 Wohnungen aufgeführt, deren Anschrift, Zimmerzahl, Größe und Grundausstattung angegeben ist. Die Beklagte stimmte dem letzteren Vorschlag mit der Maßgabe zu, daß die Mieterhöhung gemäß Artikel 1 § 3 Abs 4 1. WKSchG erst ab 1. Dezember 1975 gelten könne. Zugleich berief sie sich auf die Kostenmiete. Der Verwalter der Kläger widersprach dem und übersandte der Beklagten unter dem 11.1.1975 die Aufforderung, einer monatlichen Miete von DM 3,52/qm, mithin bei einer Wohnungsgröße von 54,5 qm a DM 192,-- nebst einer Betriebskostenumlage von DM 38,-- per 1. Mai 1975 zuzustimmen. In diesem Schreiben sind Vergleichsobjekte benannt und nach Mietparteien, Anschrift, Lage im Haus, Größe, Zimmerzahl und Grundausstattungsmerkmalen beschrieben. Die Beklagte hat dem Erhöhungsverlangen nicht zugestimmt. Darauf haben die Kläger am 25. April 1975 Klage eingereicht. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig mit der Begründung abgewiesen, bereits die Schreiben der Kläger vom 14.10 und 25.11.1974 hätten die nach dem 1. WKSchG maßgeblichen Fristen ausgelöst, hierauf hätten die Kläger jedoch nicht Klage erhoben. Ihr Erhöhungsverlangen vom 11.1.1975 sei deshalb gemäß § 2 Abs 3 MHG unwirksam.
Hiergegen richtet sich die formgerecht und fristgerecht sowie ordnungsmäßig begründete Berufung der Kläger. Sie meinen, die Schreiben vom 14.10. und 15.11.1974 enthielten kein Zustimmungsverlangen im Sinne von Artikel 1 § 3 1. WKSchG, sondern nur ein Vergleichsangebot außerhalb des formellen Erhöhungsverlangens. Das zeige sich nicht zuletzt darin, daß die gesetzlich vorgesehenen Fristen nicht berücksichtigt worden seien. Das Schreiben vom 14.10.1974 genüge nicht einmal den Mindestanforderungen die an ein Erhöhungsverlangen zu stellen seien.
Die Kläger beantragen,
unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils den Anträgen erster Instanz zu entsprechen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung der Kläger zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil im wesentlichen mit Rechtsausführungen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Kläger ist nicht begründet. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht als unzulässig abgewiesen, denn die nach § 2 Abs 3 Satz 1 MHG vorgeschriebene Überlegungsfrist, die Sachurteilsvoraussetzung ist, ist nicht in Lauf gesetzt worden. Das Erhöhungsverlangen der Kläger vom 11.1.1975 ist nämlich gemäß § 2 Abs 3 Satz 2 MHG unzulässig. Das folgt daraus, daß die Kläger es versäumt haben, ihr zulässiges Erhöhungsverlangen vom 25.11.1974 weiter zu verfolgen und nach dessen Ablehnung durch die Beklagte Klage innerhalb der hierfür gesetzten Frist zu erheben. Nach Ablauf der Klagefrist gemäß Artikel 1 § 3 Abs 3 1. WKSchG konnte ein neues Erhöhungsverlangen frühestens nach weiteren neun Monaten gestellt werden. Hier haben die Kläger zwar noch vor Ablauf der Klagefrist ein neues Erhöhungsverlangen unter dem 11.1.1975 gestellt. Dieses konnte jedoch im Hinblick auf die Regelung in § 2 Abs 3 Satz 2 MHG keine eigenständige Wirkung entfalten. Im einzelnen gilt folgendes:
1. Mit dem Amtsgericht ist davon auszugehen, daß das Schreiben des Verwalters der Kläger vom 25.11.1974 als Aufforderungsschreiben im Sinne von § 3 Abs 1 1. WKSchG zu werten ist. Es entspricht den formellen Anforderungen, nämlich ...