Verfahrensgang
AG Hamburg (Urteil vom 17.08.1990; Aktenzeichen 44 C 2401/89) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 17. August 1990 (44 C 2401/89) wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Absatz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung hat in der Sache selbst keinen Erfolg.
Die Klage ist unbegründet.
Die Kammer folgt insoweit den Gründen der angefochtenen Entscheidung.
Auch die Ausführungen des Klägers in der Berufungsinstanz geben der Kammer keine Veranlassung zu einer von dem angefochtenen Urteil abweichenden Entscheidung.
I.
Die Beklagte ist nicht verpflichtet, aufgrund der Kündigung vom 22. März 1990 die gemietete Wohnung geräumt an den Kläger herauszugeben.
1.) Der Kläger hat (auch im Prozeß) nicht hinreichend substantiiert dargelegt, daß er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, § 564 b Absatz 2 Nr. 3 Satz 1 BGB.
Erforderlich ist ein von Tatsachen getragener Sachvortrag zum wirtschaftlichen Nachteil. Bloße Vermutungen, als vermeintlich gerichtsbekannt unterstellte Tatsachen, unsubstantiierte Behauptungen mit einem Beweisantritt durch Sachverständigen-Gutachten und Rechtsansichten statt Tatsachenvortrags genügen nicht.
a.) Ein Eigentümer darf seine Wohnung auch unabhängig von ihrer Vermietung wirtschaftlich nutzen und verwerten (BVerfGE 79, 283, 289 = NJW 1989, 972 = WM 1989, 118). Als Verwertung, die eine Kündigung rechtfertigen kann, ist grundsätzlich auch der Verkauf des vermieteten Objekts anzusehen (BVerfG, a.a.O., 290). Hierbei kann sich eine Vermietung als nachteilig auswirken.
Der Anwendungsbereich des § 564 b Absatz 2 Nr. 3 Satz 1 BGB darf aufgrund der Eigentumsgarantie des Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 Grundgesetz nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlustes reduziert werden (BVerfG, a.a.O.). Einem Vermieter kann nicht angesonnen werden, ein Mietverhältnis bis an die Grenze des wirtschaftlichen Zusammenbruchs fortzusetzen. Auch Vermögenseinbußen, welche die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers noch nicht ernsthaft in Frage stellen, sind bei der Anwendung des § 564 b Absatz 2 Nr. 3 Satz 1 BGB von Verfassungs wegen zu verachten (BVerfG, a.a.O., 290 f.).
b.) Die Grenze, bis zu der ein Eigentümer und Vermieter wirtschaftliche Nachteile zu tragen hat, kann immer nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller maßgeblichen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers geklärt werden (vgl. auch LG Hamburg WM 1989, 259, m.w.N.).
Hierbei bedarf es bei der Frage der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung wegen Verkaufs des Mietobjekts im vermieteten Zustand insbesondere einer konkreten Darlegung und Berechnung der (Minder-)Erlöse beim Verkauf im vermieteten und im unvermieteten Zustand. Weiter ist konkret darzulegen und zu berechnen, welche Rendite bei bestehendem Mietverhältnis erwirtschaftet wird (vgl. auch LG Hamburg NJW 1989, 2699; MW 1989, 393) und diese Rendite bei der Beurteilung des zunächst einmal allein durch den Mindererlös definierten erheblichen Nachteils zu berücksichtigen. Auch ist zu berücksichtigen, ob eine ungünstige Rendite durch niedrige Mieteinnahmen bedingt ist und ob der Mietzins angehoben werden kann, ggf. nach der – einem erhöhten Mietzins entgegenstehenden – Beseitigung von Mängeln des Mietobjekts. Desweiteren ist in die Betrachtung einzubeziehen, ob der Kaufpreis für ein Mietobjekt (nahezu) vollständig fremdfinanziert wurde und der (mögliche) Verkaufspreis (nahezu) vollständig zur Tilgung der Fremdfinanzierung verwendet werden muß, so daß letztlich kein Überschuß verbleibt. Schließlich kann nicht außer acht gelassen werden, ob ein Mietobjekt in vermietetem Zustand erworben wurde und sich dieser jetzige Nachteil bei dem geplanten Verkaufspreis nicht wertmäßig bei dem seinerzeitigen Kauf als Vorteil für den derzeitigen Eigentümer wirtschaftlich niedergeschlagen hat.
Letztlich sind die Verkaufsbemühungen des Vermieters und Eigentümers, die Kaufinteressen, die Kaufpreisvorstellungen der Interessenten bei einem Verkauf im vermieteten und unvermieteten Zustand (vgl. hiezu auch Urteil vom 9. Februar 1990, 11 S 296/88) und der angestrebte Verkaufspreis darzulegen und ggf. zu beweisen. Sofern ein angestrebter Verkaufspreis unangemessen hoch ist und aus diesem Grund ein Verkauf – auch in vermietetem Zustand – scheitert, ist dieser Umstand gleichfalls zu berücksichtigen.
2.) Ergänzend zu den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, daß der Kläger den bei Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn eintretenden erheblichen Nachteil nicht substantiiert dargelegt hat, ist unter Berücksichtigung der vorgenannten Grundsätze noch folgendes anzumerken:
a.) Die Angaben über einen Mindererlös beim Verkauf im vermieteten Zustand sind unsubstantiiert. Sie schwanken zwischen 30 bis 40 % (Beweis: Sachverständigengutachten; Schrif...