LG Hamburg Urteil vom 02.10.1990 - 316 S 99/90

Verfahrensgang

AG Hamburg (Urteil vom 13.02.1990; Aktenzeichen 43 a C 2198/89)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 13. Februar 1990 (Gesch.-Nr. 43 a C 2198/89) wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung gemäß § 556 Abs. 2 BGB. Sie hat die anspruchsbegründenden Tatsachen für eine wirksame Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Ziff. 3 BGB nicht substantiiert vorgetragen.

Die wirtschaftliche Verwertung des Mietobjekts im Sinne dieser Norm kann auch im Verkauf bestehen. Der Vermieter muß jedoch durch die Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung erhebliche Nachteile erleiden. Zur Annahme der erheblichen Nachteile reicht es nicht aus, daß der Vermieter durch den Verkauf der Wohnung im geräumten Zustand einen höheren Verkaufspreis erzielen würde als beim Verkauf der vermieteten Wohnung. Vielmehr muß er zunächst vernünftige Gründe für den Verkauf des Mietobjekts haben, die auch in den persönlichen Verhältnissen des Vermieters zu sehen sein können. Hierzu hat die Klägerin zwar durch die vorgelegten Hausertragsrechnungen dargelegt, daß sie in den vergangenen Jahren mit der Wohnung keine angemessene Rendite erwirtschaften konnte.

Es ist aber nicht ersichtlich, daß sich die Verhältnisse seit Abschluß des Mietvertrags nachteilig zu Lasten der Klägerin verändert haben. Die Klägerin hat nicht dargetan, seit dem Erwerb der Wohnung aus ihr eine bessere Rendite erzielt zu haben. Die finanziellen Belastungen für dieses Objekt dürften in der Vergangenheit nicht geringer, sondern eher höher gewesen sein. Solche bei Ankauf der Wohnung absehbaren Verluste muß der Vermieter jedoch hinnehmen.

Davon abgesehen erleidet der Vermieter dann einen erheblichen Nachteil, wenn er durch den Verkauf der Wohnung in vermietetem Zustand einen unzumutbar niedrigen Erlös erzielen würde, der auch im Hinblick auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums unerträglich erscheint. Hierbei kommt eine Erheblichkeit schon bei einem Mindererlös von 15 bis 20 % in Betracht (Urteil d. LG Hamburg v. 8. Februar 1990, Gesch.-Nr.: 7 S 186/89).

Dies hat die Klägerin nicht substantiiert vorgetragen. Hierzu wären Darlegungen erforderlich gewesen, zu den im einzelnen unternommenen Verkaufsbemühungen vor Ausspruch der Kündigung (Urteil d. LG Hamburg v. 9. Februar 1990, Gesch.-Nr. 11 S 296/88).

Die Klägerin hat bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung lediglich zwei konkrete Angebote für den Kauf der Wohnung vorgetragen. Dies ist gerade im Hinblick darauf ungenügend, daß nach ihren Angaben die Wohnung schon seit 1988 über einen Makler angeboten wird. Weitere Interessenten konnte die Klägerin namentlich nicht benennen. In dem nicht nachgelassenen Schriftsatz der Klägerin vom 24. Juli 1990 (Bl. 103 d.A.) werden zwar „aus der Erinnerung des Maklers heraus” zwei weitere Interessenten benannt. Es fehlen aber Angaben zum Zeitpunkt und den näheren Umständen der mit diesen Personen geführten Verhandlungen, so daß auch dieses Vorbringen letztendlich unsubstantiiert ist.

Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 17. Juli 1990 erklärt hat, sie benötige das Geld aus dem geplanten Verkauf der Wohnung, um sich in einer Altenwohnung einzukaufen und um die durch ihre Krankheit entstehenden Behandlungskosten aufzubringen, kann dieser Vortrag gemäß § 564 b Abs. 3 BGB keine Berücksichtigung finden.

Diese Umstände, die für die Klägerin persönlich einen erheblichen Nachteil im Sinne des § 564 b Abs. 2 Ziff. 3 BGB hätten belegen können, waren nicht Gegenstand des Kündigungsschreibens vom 11. Mai 1989. Es ist auch nicht vorgetragen worden, daß diese Gründe erst nachträglich entstanden seien.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Fundstellen

Dokument-Index HI1468077