Entscheidungsstichwort (Thema)
Kein Anspruch des Vermieters auf Zahlung der tatsächlichen Verbrauchskosten bei Vereinbarung einer Heizkostenpauschale
Orientierungssatz
Wird zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart, daß der Mieter neben der Miete einen bestimmten Betrag für Heizung monatlich zu zahlen hat, muß dieser Betrag als Heizkostenpauschale angesehen werden und verpflichtet den Mieter auch nach Anbringung von Wärmemeßgeräten nicht zur Zahlung des durch die Meßdienstfirma ermittelten Verbrauchs.
Tatbestand
Die Parteien schlossen am 1.4.1972 einen bis zum 1.3.1973 befristeten Mietvertrag über eine Wohnung im Hause des Klägers in Bad O., H.-Straße 8. In § 3 Ziffer 2 des Vertrages heißt es unter anderem:
"Neben der Miete sind monatlich, anteilig nach der Größe der Wohnfläche die Kosten für Heizung pauschal 50,-- DM zu zahlen. Diese Nebenkosten werden in Form monatlicher Abschlagszahlungen (das Wort Abschlagszahlungen ist handschriftlich durchgestrichen) in Höhe von zZ 50,-- DM erhoben, so daß zZ insgesamt monatlich zu zahlen sind 350,-- DM.
Die Nebenkosten sind jährlich mit dem Mieter abzurechnen. Sollten sich aus der Abrechnung, vom Mieter zu leistende Nachzahlungen ergeben, sind diese zu dem auf die Abrechnung folgenden ersten Mietzahlungstermin zu leisten. Sollte sich ein Guthaben zugunsten des Mieters ergeben, wird dieses auf den nächstfolgenden Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten vorgetragen bzw hierauf verrechnet".
Die Worte "Heizung pauschal 50,-- DM" sind vom Kläger handschriftlich in ein Leerfeld des Vertrages eingesetzt worden.
Der Beklagte kündigte mit Schreiben vom 27.12.1974 das Mietverhältnis fristgemäß zum 31.3.1974 und zog zu diesem Zeitpunkt aus der Wohnung aus.
Der Kläger begehrt von dem Beklagten Zahlung einer Restforderung bezüglich der Heizkosten für den Zeitraum vom 15.10.1973 bis 29.3.1974. Für die Zeit vom 15.1.1974 bis 29.3.1974 bringt er einen Betrag von 270,84 DM in Ansatz, den die Firma G. in ihrer Heizkostenabrechnung vom 26.4.1974 aufgrund der Werte der in der Wohnung des Beklagten angebrachten Heizkostenzähler ermittelt hat. Für die Zeit vom 15.10.1973 bis 15.1.1974, in der noch keine Wärmemessgeräte in der Wohnung vorhanden waren, hatte der Kläger unter Zugrundelegung der Heizkostenabrechnung vom 26.4.1974 einen durchschnittlichen Wochenverbrauch von 27,-- DM errechnet.
Ausgehend von diesem Betrag hat er dem Beklagten für den Zeitraum vom 15.10.1973 bis 15.1.1974 (12 Wochen) 324,-- DM in Rechnung gestellt, so daß sich insgesamt eine Heizkostenforderung von 594,84 DM ergibt, von der er die vom Beklagten monatlich gezahlten 50,-- DM in Abzug gebracht hat. Den Restbetrag von 294,84 DM macht er mit der Klage geltend.
Der Kläger hat in 1. Instanz vorgetragen, die Parteien hätten im Mietvertrag vereinbart, daß der Beklagte eine Nebenkostenvorauszahlung von 50,-- DM zu zahlen habe und die endgültige Regulierung der Nebenkosten nach der jährlichen Abrechnung vorgenommen werde. Dies ergebe sich eindeutig aus § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages, in dem es heißt: "Die Nebenkosten sind jährlich mit der Miete abzurechnen. Sollten sich aus der Abrechnung vom Mieter zu leistende Nachzahlungen ergeben, sind diese zu dem auf die Abrechnung folgenden ersten Mietzahlungstermin zu leisten". Wenn in dem Vertragstext das Wort "Abschlagszahlung" gestrichen sei, so bedeute gerade dieser Umstand, daß der restliche nicht gestrichene Text, in dem von jährlicher Abrechnung die Rede sei, Gültigkeit haben solle.
Der Kläger hat beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 294,84 DM nebst 13% Zinsen seit dem 7.5.1974 zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat vorgetragen, der handschriftliche Zusatz "Heizung pauschal 50,-- DM" im Mietvertrag sowie die Streichung des Wortes "Abschlagszahlung" ließen eindeutig erkennen, daß eine Heizkostenpauschale vereinbart worden sei, die eine Nachforderung ausschließe. Aus diesem Grund habe der Kläger auch für die Heizperiode 1972/73 keine Abrechnung erteilt.
Im übrigen stelle die vorgelegte G.-Heizkostenabrechnung keine ordnungsgemäße Abrechnung dar, da sie keine Aufgliederung der angefallenen Kosten nach Entstehungsgrund und Entstehungszeitpunkt enthalte.
Das Amtsgericht hat mit am 30.10.1974 verkündetem Urteil die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Auslegung des Mietvertrages ergebe, daß hinsichtlich der Heizkosten eine Pauschalvereinbarung getroffen worden sei, die eine Nachforderung ausschließe. Im übrigen wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des Urteils - Bl 63-64 dA - Bezug genommen.
Gegen dieses Urteil hat der Kläger am 13.11.1974 Berufung eingelegt und das Rechtsmittel mit am 8.12.1974 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom 5.12.1974 begründet.
Unter Wiederholung seines erstinstanzlichen Vortrags macht der Kläger geltend, eine Pauschalvereinbarung über die Heizkosten sei nicht getroffen worden. Dies ergebe sich auch daraus, daß der Einbau der Heizkostenzähler durch die Firma G. im Einverständnis mit dem Beklagten, da...