Entscheidungsstichwort (Thema)
Mindestangaben in einem Mieterhöhungsverlangen
Orientierungssatz
Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen setzt voraus, daß der Vermieter die dort angegebenen Vergleichswohnungen durch Merkmale kennzeichnet, die sie im Vergleich zu anderen Wohnungen für den Mieter unverwechselbar machen.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin des Hausgrundstücks H., S.straße, die Beklagten sind Mieter der in diesem Haus gelegenen, 73 qm großen 3-Zimmer-Wohnung in der 2. Etage links. Die Beklagten zahlen zur Zeit einen monatlichen Mietzins von 183,27 DM zuzüglich Nebenkosten. Dies entspricht einem Quadratmeterzins von 2,60 DM.
Mit Schreiben vom 15. Februar 1975 forderte die Klägerin die Beklagten auf, ab 1. Juni 1975 eine Erhöhung des Mietzinses auf monatlich 4,80 DM/qm, also einer Erhöhung der Gesamtmiete auf 338,30 DM monatlich zuzüglich Nebenkosten zuzustimmen. In dem Schreiben vom 15. Februar 1975 - einem Vordruck des Hausbesitzervereins und Grundbesitzervereins - benannte die Klägerin die folgenden 3 Vergleichsobjekte als nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung der Beklagten entsprechend:
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Hannover, Lisbethstraße 11 |
II. Etage |
Miete 5,52 DM/qm/Monat, |
Hannover, Eckerstraße 13 |
II. Etage |
Miete 5,-- DM/qm/Monat, |
Hannover, Fundstraße 11 A |
I. Etage |
Miete 5,50 DM/qm/Monat. |
Die Beklagten verweigerten die Zustimmung zu dem Erhöhungsverlangen der Klägerin. Mit Schreiben vom 21. März 1975 - Bl 67 fdA - vertraten sie - vertreten durch den Deutschen Mieterbund - die Auffassung, daß die benannten Vergleichsobjekte mit ihrer Wohnung nicht vergleichbar seien. In diesem Schreiben heißt es unter anderem:
"Unser Mitglied hat sich nämlich die Wohnungen genauestens angesehen und sich hinsichtlich ihrer Vergleichbarkeit Aufzeichnungen gemacht. Daraus geht hervor, daß zB die Wohnung in der L.straße nur über ca 50 qm verfügt. Die Wohnung unseres Mitgliedes ist demgegenüber 71 qm. Diese Wohnung ist darüber hinaus in ihrer Ausstattung und Beschaffenheit wesentlich komfortabler ... ".
Auch nachdem die Klägerin mit Schreiben vom 12. Mai 1975 eine weitere Vergleichswohnung in "H., S.str (75 qm) III. Obergeschoß rechts DM 5,66/qm" benannt hatte, verblieben die Beklagten bei ihrer Weigerung, ihre Zustimmung zu der Mieterhöhung zu erteilen. Auf das Schreiben der Klägerin vom 12. Mai 1975 - Bl 69f dA - und das Erwiderungsschreiben der Beklagten vom 21. Mai 1975 - Bl 71f dA - wird Bezug genommen. Die Klägerin begehrt mit der Klage die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung der Mieterhöhung. Sie hat die Auffassung vertreten, die von ihr beanspruchte, erhöhte Miete entsprechend dem Mietzins, der in H. oder vergleichbaren Gemeinden für vermietete Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage als übliches Entgelt gezahlt werde; Beanstandungen der Beklagten hinsichtlich mangelnder Vergleichbarkeit der benannten Vergleichsobjekte seien unbegründet.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin zum 1. Juni 1975 zu der 71 qm großen Drei-Zimmerwohnung H., S.straße, 2. Etage links, von bisher monatlich 183,27 DM nebst 15,-- DM Nebenkosten auf monatlich 338,30 DM nebst 88,10 DM Nebenkosten zuzustimmen, hilfsweise ihr Vollstreckungsnachlaß zu bewilligen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben die Vergleichbarkeit der von der Klägerin benannten Vergleichswohnungen bestritten und dazu vorgetragen: Der Beklagte zu 1) habe sich die angegebenen Mietobjekte genau angesehen und dabei feststellen müssen, daß die benannten Wohnungen wesentlich besser ausgestattet seien, insbesondere Bad und Küche moderner seien. Auch lagemäßig hätten die benannten Mietobjekte nicht der Wohnung der Beklagten entsprochen, denn letztere liege in der Nordstadt, während die Klägerin Wohnungen in der Oststadt und Liststadt angegeben habe.
Das Amtsgericht hat durch Urteil vom 13. Oktober 1975, auf das ergänzend Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei nicht zulässig, weil die Überlegungsfrist des § 2 Abs 3 MHG, vor deren Ablauf der Vermieter nicht auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen könne, nicht in Lauf gesetzt worden sei. Die in dem Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 15. Februar 1975 gegebene Begründung für die begehrte Mieterhöhung enthalte keine ausreichenden Angaben über die Vergleichbarkeit der benannten Vergleichswohnungen. Im einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe dieses Urteils verwiesen.
Gegen dieses am 16. Oktober 1975 zugestellte Urteil richtet sich die am 14. November 1975 bei Gericht eingegangene und am 12. Dezember 1975 begründete Berufung der Klägerin, mit der sie ihr Klageziel weiterverfolgt. Sie wendet sich gegen die vom Amtsgericht vertretene Rechtsauffassung und vertritt die Ansicht, das Aufforderungsschreiben vom 15. Februar 1975 entspreche inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen, an den Inhalt einer solchen Erklärung dürften keine überhöhten Anfor...