LG Hannover Urteil vom 12.10.1977 - 11 S 266/77

Entscheidungsstichwort (Thema)

Voraussetzung einer Mieterhöhung

Orientierungssatz

1. Das für eine Mieterhöhung vorgesehene Verfahren kann erst nach Ablauf der Mietpreisbindung in Gang gesetzt werden.

2. Ein Privatgutachten, auf das ein Mieterhöhungsverlangen gestützt wird, muß aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar sein. Eine Nachprüfbarkeit ist nicht erforderlich.

3. Die Darlegungen des Vermieters im Rahmen des Privatgutachtens können erst durch die Angabe mindestens dreier nachprüfbarer Wohnungen mit niedrigerem Mietzins durch den Mieter erschüttert werden.

Gründe

Die Berufung ist zulässig. Sie ist jedoch nur zum Teil begründet. Im übrigen war sie zurückzuweisen.

I.

Das erste auf die Angabe von drei Vergleichswohnungen gestützte Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 28.10.1976 bezogen auf die Zeit ab 1.2.1977 ist unwirksam. Denn die Mietbindung für das Haus der Klägerin lief noch bis zum 31.12.1976. Das für eine Mieterhöhung vorgesehene Verfahren kann erst nach Wegfall der Preisbindung in Gang gesetzt werden. Nach § 10 Abs 2 MHG gelten nämlich die Vorschriften der §§ 1-9 MHG nicht für Mietverhältnisse über preisgebundene Wohnungen. Mithin ist für die Zeit der Preisbindung auch die Vorschrift des § 2 MHG nicht anzuwenden, wonach eine Mieterhöhung gegen den Willen des Mieters von der Übersendung eines Aufforderungsschreibens, Verstreichenlassen einer Bedenkfrist und Klagerhebung abhängig gemacht wird. Das bedeutet jedoch daß dieses Verfahren nicht in Gang gesetzt werden kann, solange die Mietpreisbindung besteht (vgl AG Münster, WM 77/100; AG Hamburg, WM 77/100; AG Mainz, WM 77/74; Sternel, Wohnraummietrecht 1975 II 2 zu § 10 MHG; aA LG Dortmund DWW 75/142). Entgegen der Auffassung des Landgerichts Dortmund verstößt diese Regelung nicht gegen die Verfassung. Denn auch die Frist des § 2 Abs 4 MHG und das Erfordernis des unveränderten Fortbestandes des bisherigen Mietzinses für ein Jahr (§ 2 Abs 1 Nr 1 MHG) halten den Vermieter vorübergehend an einer unter der ortsüblichen Miete liegenden Vergleichsmiete fest, ohne daß verfassungsrechtliche Bedenken bestünden (vgl AG Hamburg aaO). Die während der Preisbindung zu zahlende Kostenmiete ist ebenso kraft Gesetzes für einen bestimmten Zeitraum eingefroren wie die auf Grund eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens neu festgelegte ursprünglich frei vereinbarte Miete. Es ist nicht ersichtlich, wieso die eindeutige Regelung des § 10 MHG gegen die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes verstoßen soll. Die Grenzen des Artikel 14 GG werden dadurch noch nicht berührt, daß dem Vermieter nach Wegfall der Preisbindung für nur weitere vier Monate bei der allerdings im allgemeinen niedriger als eine frei vereinbarte Miete liegenden Kostenmiete stehenzubleiben.

II.

Dagegen ist das zweite unter Berufung auf ein Sachverständigengutachten mit Schreiben vom 5.2.1977 geltendgemachte Mieterhöhungsverlangen der Klägerin wirksam. Entgegen der Auffassung der Beklagten war die Klägerin nicht gehindert, innerhalb der Jahresfrist des § 2 MHG im Anschluß an ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen den Mieter erneut zur Zustimmung aufzufordern. Das erste unwirksame Erhöhungsverlangen hat die Sperrwirkung dieser Vorschrift nicht ausgelöst.

Das Gutachten des Sachverständigen H. ist auch ausreichend begründet. Die Kammer hält auch weiterhin an ihrer im Urteil vom 17. August 1977 - 11 S 193/77 - unter Aufgabe der im Urteil vom 23.3.1977 - 11 S 430/76 - vertretenden Ansicht fest, wonach das mit Gründen versehene Gutachten lediglich aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar sein muß und seine Erkenntnisgrundlagen für die Mietpreisermittlung des Sachverständigen erkennen lassen muß, ohne daß die angegebenen Vergleichsobjekte nachprüfbar sein müßten. Das vom Vermieter übersandte Sachverständigengutachten braucht nicht die Mindestvoraussetzungen zu enthalten, die die Kammer von dem Vermieter fordert, der sich in seinem Erhöhungsverlangen auf drei Vergleichswohnungen bezieht. Soweit Schopp in ZMR 77/257 ausführt, ein Gutachten sei unbrauchbar, wenn der Sachverständige den Auftrag damit beantwortet, ihm sei auf Grund seiner Vereidigung bei der I u H Kammer nicht erlaubt, Tatsachen zu benennen, die ihm im Rahmen seiner Tätigkeit bekannt geworden seien, so dürfte dies richtig sein, soweit es sich um einen gerichtlich beauftragten Sachverständigen im Rahmen der Begründetheitsstufe des Prozesses handelt. Die Angabe solcher Tatsachen ist jedoch nicht notwendig in einem Privatgutachten, auf das der Vermieter zur Stützung seines Mieterhöhungsverlangens Bezug nimmt und mit dessen Hilfe lediglich die Zulässigkeitsschranke im Prozeß übersprungen werden soll. Da das Gutachten des Sachverständigen H. trotz der Tatsache, daß es sich auf sämtliche Wohnungen im Hause der Klägerin bezieht, aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar ist, ist das Mieterhöhungsverlangen wirksam und die Klage für den Zeitraum ab 1.6.1977 zulässig.

III.

Die Klage ist für den Zeitraum ab 1.6.1977 auch begründet. Die Klägerin hat d...