LG Karlsruhe Urteil vom 27.01.1989 - 9 S 441/88

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Fallen nach dem Tode des Vermieters die Voraussetzungen des BGB § 564 b Abs 4, auf die die Kündigung gestützt war, weg, so können die nicht im Hause wohnenden Erben des Vermieters vom Mieter die Räumung, gestützt auf die Kündigung des verstorbenen Vermieters, nicht verlangen. Es kann dabei offenbleiben, ob die Kündigung nachträglich unwirksam wird oder ob dem Vermieter lediglich gem BGB §242 versagt ist, sich auf das Kündigungsprivileg noch nach dem Wegfall von dessen Voraussetzungen zu berufen.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Kläger können vom Beklagten nicht Räumung und Herausgabe der von ihm bewohnten Wohnung im Dachgeschoß des Anwesens verlangen.

Es kann hierbei offengelassen werden, ob sich das nach dem Tod der Mutter des Beklagten zwischen dem Beklagten und der Erbengemeinschaft, der auch die Kläger angehören, bestehende Mietverhältnis, das von der Mutter des Beklagten gemäß § 564b Abs. 4 BGB auf den 31.7.1983 gekündigt war, gemäß § 568 BGB fortgesetzt hatte oder ob ein rechtzeitiger wirksamer Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses vorlag.

Die Erbengemeinschaft als Vermieterin und damit auch die Kläger können jedenfalls keine Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen, weil mit dem Tode der Mutter des Beklagten die Voraussetzungen des § 564b Abs. 4 BGB, auf die die Kündigung gestützt war, weggefallen sind. Denn nach § 564b Abs. 4 BGB ist auch in einem Zweifamilienhaus die Kündigung - wenn nicht einer der Gründe des § 564b Abs. 1, Abs. 2 BGB vorliegt - nur möglich, wenn der Vermieter das Gebäude selbst bewohnt.

Zwar ist es in der Regel erforderlich, aber auch ausreichend, daß die Voraussetzungen einer Kündigung im Zeitpunkt der Erklärung vorliegen. Das folgt daraus, daß sich Kündigungsgründe meistens aus einem in der Vergangenheit liegenden Verhalten oder Ereignis ergeben. In diesen Fällen sind spätere Änderungen grundsätzlich unbeachtlich. Anders verhält es sich jedoch nach Auffassung der Kammer mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 564b Abs. 4 BGB. Diese Vorschrift soll dem Vermieter ausnahmsweise eine Möglichkeit zur Beendigung des Mietvertrages geben, ohne daß ein berechtigtes Interesse vorliegt. Sie nimmt Rücksicht auf die sich aus nahem Beieinanderwohnen ergebende unzumutbare Situation bei persönlichen Spannungen ohne Vorliegen von Kündigungsgründen nach § 564b Abs. 1, Abs. 2 BGB. Im übrigen verfolgt § 564b BGB jedoch den Zweck, den Mieter umfassend vor einem objektiv ungerechtfertigten Verlust der Wohnung zu schützen. Dieses Schutzbedürfnis besteht aber nicht mehr, wenn das nahe Beieinanderwohnen, das dem Vermieter die Kündigung ausnahmsweise ermöglicht, noch vor Beendigung des Mietverhältnisses entfällt (vgl. für die Kündigung wegen Eigenbedarfs OLG Karlsruhe, RE v. 7.10.1981, WM 1982, 11; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 244). Es kann dabei offen bleiben, ob die Kündigung nachträglich unwirksam wird oder ob dem Vermieter lediglich durch Treu und Glauben (§ 242 BGB) versagt ist, sich auf das Kündigungsprivileg noch nach dem Wegfall von dessen Voraussetzungen zu berufen.

Fundstellen

Dokument-Index HI1735686