LG Kassel Urteil vom 02.02.1989 - 1 S 707/88

Verfahrensgang

AG Wolfhagen (Urteil vom 17.08.1988; Aktenzeichen 2 C 46/88)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Wolfhagen vom 17. August 1988 – 2 C 46/88 – abgeändert und neu gefaßt.

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 2.200,– DM nebst 4 % Zinsen aus 2.000,– DM seit dem 01. Oktober 1988 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 36 % und die Beklagte 64 %, mit Ausnahme der durch die Säumnis des Klägers im Termin vor dem Amtsgericht veranlaßten Kosten. Diese trägt der Kläger.

Gründe

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist zulässig, und sie hat auch in der Sache teilweise Erfolg.

Die vom Amtsgericht ausgeurteilte Klageforderung von 3.435,– DM ist in Höhe von 2.200,– DM aus § 535 Satz 2 BGB i.V.m. § 2 Abs. 4 d des Mietvertrages begründet und im übrigen weder aus § 812 I 1 erste Alternative BGB noch aus einem sonstigen rechtlichen Gesichtspunkt begründet.

Entgegen dem angefochtenen Urteil kann nicht festgestellt werden, daß die Beklagten mit dem Kläger einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen und den Kläger mit Wirkung ab 01. Oktober 1987 aus dem am 15. Dezember 1984 geschlossenen Mietvertrag entlassen haben.

Das Mietverhältnis ist aber aufgrund der ordentlichen Kündigung des Klägers vom 05. September 1987 nicht erst am 31. Dezember 1988 beendet worden, sondern bereits am 31. Dezember 1987, denn die in den §§ 4,5 des Mietvertrages vorgesehene Verlängerungsklausel ist unwirksam.

Zwar ergibt sich diese Unwirksamkeit nicht aus § 565 II 2 BGB. Denn hierdurch soll nur die Unabdingbarkeit von Mindestfristen festgelegt werden, deshalb ist eine Vereinbarung, mit der die Kündigungsfrist gegenüber den gesetzlichen Fristen verlängert wird, zulässig (OLG Nürnberg in WM 1967, 2002).

Im vorliegenden Fall haben die Parteien aber vertraglich eine Verlängerung um ein Jahr vorgesehen und die Kündigung außerdem noch nur für den Schluß des Monats Dezember eines jeden Jahres vereinbart.

Letztere Regelung verstößt aber gegen § 565 II 4 BGB, wonach eine Vereinbarung der Parteien, die die Kündigung nur für den Schluß bestimmter Kalendermonate zuläßt, unwirksam ist. Die Folge der Unwirksamkeit ist eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., Rdnr. 40 zu § 565 BGB).

Da die Kündigung erst nach dem 4. Werktag des September 1987 erklärt worden ist, hat sie das Mietverhältnis gemäß § 565 II 1 BGB am 31. Dezember 1987 beendet.

Es kann für den Mietzinsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.235,– DM dahinstehen, ob zwischen den Beklagten und dem Zeugen … ein Mietvertrag mit Wirkung ab 01. Oktober 1987 zustandegekommen ist, denn durch den bloßen Abschluß eines weiteren Mietvertrages wird der Vormieter nur dann aus seinem bestehenden Mietverhältnis entlassen, wenn alternativ drei Voraussetzungen gegeben sind.

Entweder eine entsprechende dreiseitige Vereinbarung zwischen den alten Vertragsparteien und dem Vertragsübernehmer, eine solche wird nicht einmal vom Kläger behauptet, oder die Vereinbarung einer unmittelbaren Vertragsübernahme zwischen ausscheidendem und eintretendem Teil, dem die verbleibende Partei zustimmt, auch dies wird vom Kläger nicht behauptet oder wenn ohne Beteiligung des Nachmieters der ausscheidende Mieter mit dem Vermieter einen bloßen Aufhebungsvertrag schließt, der auch dann keiner Form bedarf, wenn er sich auf einen formbedürftigen Vertrag bezieht.

Im vorliegenden Fall kann ein solcher Aufhebungsvertrag nicht festgestellt werden. Im Telefongespräch vom 05. September 1987 hat die Beklagte zu 2. zunächst die Entlassung des Klägers aus dem Mietverhältnis davon abhängig gemacht, daß sie sich den in Frage kommenden Nachmieter persönlich ansieht. Eine Einigung wurde folglich an diesem Tag noch nicht erzielt.

Danach hat es bis zur Übersendung des Schreibens vom 09. September 1987 an den Kläger, in dem die Beklagten eine Aufhebung des Mietvertrages von der Übernahme einer Bürgschaft des Klägers abhängig machten, zwischen den Parteien keine weiteren Gespräche gegeben. Das in diesem Schreiben der Beklagten liegende Angebot, das nochmals mit Schreiben vom 09. Oktober 1987 wiederholt worden ist, hat der Kläger mit Schreiben vom 16. September 1987 abgelehnt und in der Folgezeit bis einschließlich Dezember 1987 den Differenzmietzins, den die Klägerin von dem Zeugen … nicht erhalten hat, an die Klägerin gezahlt.

Zwar wird ein Mieter, der bei bestehendem Mietverhältnis an der Ausübung des ihm zustehenden Gebrauchsrechts gehindert wird, nach § 552 Satz 3 BGB von der Entrichtung des Mietzinses befreit, solange der Vermieter infolge Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren.

Das gilt nach dem Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 13. März 1986 (NJW 1986, 2331) aber dann nicht, wenn der Mieter erstens von sich aus die Nutzung des ihm auf eine bestimmte Vertragsdau...