LG Kassel Urteil vom 03.11.1994 - 1 S 434/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhung: Fortwirkung des Zustimmungsverlangens zugunsten des Grundstückserwerbers

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Das von dem veräußernden Vermieter wirksam geltend gemachte Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung wirkt zugunsten des danach - während des Laufs der Zustimmungsfrist - in das Mietverhältnis eintretenden Grundstückserwerbers fort.

Gründe

(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Berufung der Beklagten ist entgegen der Auffassung der Kläger statthaft, da der Wert des Beschwerdegegenstandes (§511a Abs. 1 ZPO) nicht nach dem Gebührenstreitwert im Sinne von § 16 GKG zu berechnen ist, sondern vielmehr gemäß § 9 ZPO mit dem 31/2fachen Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung. Die Berufung ist ferner form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist zulässig und in dem vom AG (Kassel) ausgeurteilten Umfang begründet (§ 2 MHG). Streitig ist im zweiten Rechtszug nur noch die Rechtsfrage, ob die durch das Mieterhöhungsverlangen der früheren Eigentümer und Vermieter v. 29. 6. 1993 begründete Rechtsposition gemäß § 571 BGB auf die Kläger als spätere Erwerber der Wohnung übergegangen ist, so daß diese - wie geschehen - im eigenen Namen den Zustimmungsanspruch gerichtlich geltend machen können. Diese Rechtsfrage wird von der Kammer bejaht:

Daß ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung (§2 MHG) zu den Rechten "aus dem Mietverhältnis" (vgl. § 571 BGB) zu zählen ist, kann nicht zweifelhaft sein, weil insoweit - da es um die Veränderung der Hauptleistungspflicht des Mieters geht - der Kernbereich eines Mietverhältnisses angesprochen ist. Hierzu steht auch nicht der Hinweis der Beklagten in Widerspruch, daß der Zustimmungsanspruch an den Bestand des Mietverhältnisses geknüpft sei und daher nicht selbständig abgetreten werden könne. Denn gerade daß der Anspruch untrennbar mit dem Bestand des Mietverhältnisses verknüpft ist, unterstreicht mit Deutlichkeit, daß es insoweit um einen Anspruch "aus dem Mietverhältnis" geht. Die Frage der Abtretbarkeit eines solchen Anspruchs stellt sich im übrigen im vorliegenden Fall nicht, da die Kläger ihren Anspruch nicht etwa aus abgetretenem Recht herleiten bzw. vor dem Eigentumsübergang auf sie unter Hinweis auf eine Abtretung des vorherigen Vermieters den Anspruch geltend gemacht haben, wogegen in der Tat rechtliche Bedenken bestanden hätten (zu den insoweit denkbaren Konstellationen vgl. Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kapitel IIIA Rn. 361-364a). Vorliegend ist vielmehr der Fall zu beurteilen, daß die früheren (seinerzeit dazu auch berechtigten) Vermieter den Erhöhungsanspruch schriftlich geltend gemacht haben (§ 2 Abs. 2 MHG), und daß danach, und zwar noch während des Laufs der Zustimmungsfrist (§ 2 Abs. 3 Satz 1 MHG), ein Eigentümerwechsel - mithin eine Veräußerung im Sinne von § 571 Abs. 1 BGB - eingetreten ist. Dabei wäre es unpräzise, die Frage, welche Rechtsfolgen diese Veräußerung hatte, darauf zu richten, ob die Kläger durch den Erwerb der Wohnung in das Recht eingetreten sind, von den Beklagten eine Mieterhöhung zu verlangen. Denn dieses Recht haben die Kläger quasi originär erworben, soweit in dem Zeitpunkt, in dem sie gemäß § 571 BGB Vermieter wurden, die in § 2 Abs. 1 MHG genannten materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt waren. Maßgeblich ist daher vielmehr die Rechtsfrage, ob die Kläger in die Rechtsposition eingetreten sind, die sich aus der schriftlichen Geltendmachung des Erhöhungsanspruches (§ 2 Abs. 2 MHG) durch die früheren Vermieter als formelle Voraussetzung für die Zustimmungspflicht des Mieters sowie für die Klagbarkeit des Zustimmungsanspruchs (vgl. § 2 Abs. 3 MHG) ergab.

Insoweit ist die Kammer der Auffassung, daß die formell wirksame Geltendmachung des Erhöhungsverlangens durch den ursprünglichen Vermieter zugunsten des danach in das Mietverhältnis eintretenden Erwerbers fortwirkt (ebenso:Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 2 MHGRn. 21; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 637; vgl. auch Schultz, a. a. O., Rn. 365). Denn da ein formell wirksames Erhöhungsverlangen im Sinne des § 2 Abs. 2 MHG Voraussetzung für die Zustimmungspflicht des Mieters sowie für die Zulässigkeit der Klage auf Erteilung der Zustimmung ist, wirkt sich ein vom früheren Vermieter ausgesprochenes Erhöhungsverlangen im Falle eines Eigentumswechsels während der Zustimmungsfrist (§ 2 Abs. 3 Satz 1 MHG) auf die Rechtsbeziehungen innerhalb des Mietverhältnisses auch noch für die Zeit aus, in welcher der Erwerber aufgrund seines Eintritts in das Mietverhältnis Vermieter geworden ist. Da § 571 BGB von dem Grundsatz ausgeht, daß ein Mietverhältnis in dem rechtlichen Zustand, in dem es sich zur Zeit der Veräußerung befindet, auf den Erwerber übergehen soll, läßt sich kein Argument dafür finden, warum hinsichtlich der Rechtswirkungen eines vor ...