LG Kassel Urteil vom 11.07.1996 - 1 S 143/96

Verfahrensgang

AG Kassel (Urteil vom 14.11.1995; Aktenzeichen 452 C 1863/95)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 14. November 1995 – 452 C 1863/95 – abgeändert und neu gefaßt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger DM 4.827,12 nebst 4 % Zinsen seit dem 17. Januar 1995 zu zahlen.

In übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben der Kläger 7 % und die Beklagten 93 % zu tragen; von den Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Beklagten 77 % und dem Kläger 23 % zur Last.

Gründe

Die Berufung ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, somit zulässig; sie hatte jedoch in der Sache überwiegend keinen Erfolg.

Dem Kläger steht gegen die Beklagten grundsätzlich eine Nachforderung für Mietnebenkosten gemäß § 535 S. 2 BGB aufgrund der den Beklagten für die Jahre 1992 und 1993 erteilten Abrechnungen zu. Dabei waren auch die Betriebskosten für Wasser, Müllabfuhr, Gemeinschaftsantenne und sonstige Betriebskosten in die Abrechnung einzubeziehen, da es sich, wie das Amtsgericht zu Recht angenommen hat, bei den insoweit in § 4 Ziff. 1 b Nrn. 1, 4, 13 und 19 des Mietvertrages der Parteien eingesetzten Beträgen nicht um (nicht abrechenbare) Pauschalbeträge, sondern um Vorauszahlungen auf die künftig entstehenden Nebenkosten handelt. Dies ergibt eindeutig der Zusammenhang mit der Regelung in § 6 Ziff. 1 S. 4 b, wo unter ausdrücklicher Bezugnahme auf § 4 Ziff. 1 b Nrn. 1, 4, 13 und 19 die Summe dieser Einzelbeträge von DM 75,– als monatlich zu entrichtende Vorauszahlung bezeichnet wird. Auch wäre die Angabe des Verteilungsschlüssels „pro Person DM 10,–” bei den Nebenkosten für Wasser überflüssig, wenn eine nicht abrechenbare Pauschale von den Parteien gewollt war.

Die Nebenkostenabrechnungen sind nunmehr auch hinsichtlich der Kosten für Wasser, Kanalbenutzung und Entwässerung nachprüfbar, nachdem der Kläger entsprechend dem Hinweisbeschluß des Amtsgerichts vom 13.07.1995 in den mit Schriftsatz vom 21.08.1995 vorgelegten Abrechnungen diese Nebenkosten hinsichtlich der Verbrauchsmengen, der Preise und hinsichtlich einer Differenzierung zwischen Kanal- und Entwässerungsgebühren aufgeschlüsselt hat (Blatt 45 ff). Nicht nachvollziehbar abgerechnet sind hingegen die an sich umlagefähigen Kosten des Hauswarts, da der Kläger insoweit die im Mietvertrag ausdrücklich in Bezug genommenen Erläuterungen der Anlage 3 zu § 27 II. BVO nicht hinreichend beachtet hat. Nach der dortigen Nr. 14 sind die Kosten des Hauswarts nämlich nur umlagefähig, soweit sie nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen, wobei Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nrn. 2 bis 10 der Anlage 3 nicht angesetzt werden dürfen. Statt dessen hat der Kläger pauschal (ohne eine solche Differenzierung) die Kosten für den Hauswart in seinen Abrechnungen jeweils mit DM 2.400,– in Ansatz gebracht. Danach sind die beiden Nebenkostenabrechnungen wie folgt zu korrigieren:

1992

Gesamtkosten DM 44.053,21 – DM 2.400,– = DM 41.653,21: 1.026 (Gesamtanteile) = DM 40,60 × 72 (Anteile der Beklagten) = DM 2.923,20 abzüglich Vorauszahlungen von DM 708,– =

DM

2.215,20

1993

Gesamtkosten DM 43.901,42 – DM 2.400,– = DM 41.501,42: 900 (geänderte Gesamtanteile) = DM 46,11 × 72 = DM 3.319,92 – DM 708,– =	DM	2.611,92
zusammen:	DM	4.827.12

Zu Recht hat der Kläger in seinen Nebenkostenabrechnungen auch die Kosten für Grundsteuer und Versicherungen einbezogen. Sie waren zwar nach der ursprünglichen Regelung in § 4 Ziff. 1 b Mietvertrag nicht umlagefähig, da bei den entsprechenden Positionen 5 und 8 jeweils eingetragen war „entfällt”. Die Kammer schließt sich indessen insoweit den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts an, wonach zwar nicht schon durch die jahrelangen Zahlungen der Beklagten ab 1979 auf die Nebenkostenabrechnungen des Klägers unter Einschluß dieser Positionen – mangels eines feststehenden rechtsgeschäftlichen Bindungswillens der Beklagten – ein Abänderungsvertrag durch schlüssiges Verhalten zustandegekommen ist. In diesem Sinne ist allerdings das nachfolgende Verhalten der Beklagten zu werten, indem sie auf das klarstellende Rundschreiben des Klägers vom 15.04.1988 (Blatt 32), in welchem der Kläger als künftig zu berücksichtigende Nebenkosten unter Ziff. 4 und 9 ausdrücklich auch die Kosten für Grundsteuer und Haftpflichtversicherungen mitteilte, nunmehr auf die Nebenkostenabrechnung des Klägers für die Jahre 1988 bis 1991 unter Einschluß dieser Positionen ohne Vorbehalt insoweit die verlangten Nachzahlungen leisteten. Die Einwendungen der Beklagten in der Berufungsbegründung hierzu überzeugen nicht: Das Rundschreiben war hinsichtlich der angesprochenen Adressaten hinreichend bestimmt; es richtete sich an „alle Mieter” in den Mietobjekten des Klägers und damit auch an die Beklagten. Auf Rechtsunkenntnis können sie sich nicht berufen, da sie sich Rechts...