Entscheidungsstichwort (Thema)
Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters zur Durchsetzung eines Auskunftsanspruchs hinsichtlich der Kautionsanlage
Leitsatz (amtlich)
(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung hat ein sehr viel größeres Gewicht als die Verpflichtung des Vermieters zur Auskunftserteilung über die ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution.
Orientierungssatz
Der Mieter ist nach Treu und Glauben gehindert, dem Anspruch des Vermieters auf Mietzinszahlung einen Anspruch auf Auskunft hinsichtlich der ordnungsgemäßen Sicherstellung der Kautionsforderung entgegenzuhalten.
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die zulässige sofortige Beschwerde der Beklagten ist unbegründet. Das Amtsgericht (vgl. I. Instanz AG Norderstedt WM 1987, 316) hat der Beklagten nach übereinstimmender Erledigungserklärung zu Recht nach § 91a ZPO die Kosten des Rechtsstreits auferlegt, weil dies billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes im Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses entspricht.
Der geltend gemachte Zahlungsanspruch war nach § 535 BGB gerechtfertigt. Die Beklagte hatte die nach dem Mietvertrag geschuldeten Mietzinsen nicht gezahlt. Ihr stand ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) nicht zu.
Es kann insoweit offenbleiben, ob die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nicht bereits durch § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages wirksam ausgeschlossen war. Jedenfalls war die Beklagte nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert, dem Anspruch der Kläger einen Anspruch auf Auskunft hinsichtlich der ordnungsgemäßen Sicherstellung der Kautionsforderung entgegenzuhalten. Das Verhalten der Beklagten war aus dem Gesichtspunkt der Unverhältnismäßigkeit treuwidrig. Ein ihr zustehender Anspruch auf Auskunftserteilung diente lediglich der Klärung, ob der Vermieter seiner Verpflichtung zur Hinterlegung der Mietkaution in einer den gesetzlichen Bestimmungen entsprechenden Weise nachgekommen war. Die Beklagte konnte insoweit nicht einmal geltend machen, daß dies nicht der Fall war. Dem gegenüber stand die zu den Hauptpflichten des Mieters zählende, die grundlegenden Interessen des Vermieters berührende Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses. Diese Verpflichtung der Beklagten hatte ein sehr viel größeres Gewicht als die Verpflichtung der Kläger zur Auskunftserteilung über die ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution. Es kommt hinzu, daß die Beklagte einen Auskunftsanspruch selbständig geltend machen konnte und von dieser Möglichkeit auch Gebrauch gemacht hat. Ihren Interessen war damit in ausreichender Weise Rechnung getragen. Der Anspruch der Kläger auf Zahlung des Mietzinses und ein Anspruch der Beklagten auf Auskunftserteilung standen danach in einem so auffälligen Mißverhältnis, daß der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zu versagen war.
Die Kläger hatten auch einen Räumungsanspruch nach § 556 BGB; denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien war durch die fristlose Kündigung der Kläger vom 5.12.1986 beendet worden und die Beklagte daher zur Rückgabe der gemieteten Wohnung verpflichtet. Die Berechtigung der Kläger zur fristlosen Kündigung ergab sich aus § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach der Vermieter das Mietverhältnis dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses in Verzug ist. Diese Voraussetzung lag vor. Die Beklagte hatte zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens für zwei aufeinander folgende Termine, nämlich für die Monate Oktober und November 1986, die Miete nicht gezahlt. Sie befand sich mit ihrer Verpflichtung zur Mietzinszahlung auch in Verzug; denn sie hat die Umstände, infolge derer die Zahlung unterblieben ist, zu vertreten. Die Beklagte kann sich insoweit nicht darauf berufen, daß die Zurückhaltung der Mieten auf einer Beratung durch den Mieterverein beruhte. Die Beklagte wurde nämlich bereits im November 1986 durch ihre Prozeßbevollmächtigte vertreten, deren unzutreffende Rechtsauffassung sie sich zurechnen lassen muß (§ 85 Abs. 2 ZPO).
Fundstellen