Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietverhältnis: Abmahnung vor fristloser Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)
Vor fristloser Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen ist eine einfache Abmahnung ausreichend.
Normenkette
BGB § 554a
Verfahrensgang
LG Kleve |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 29. Juli 1994 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts … wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten der Berufung zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung, der die Kammer sich nach Überprüfung anschließt und deren erneute Darstellung sich damit erübrigt (vgl. § 543 Abs. 1 ZPO), der Klage, mit der die Klägerin die Beklagten auf Räumung der von ihnen angemieteten Wohnung im Hause … Anspruch nimmt, stattgegeben.
Die Angriffe, die die Beklagten gegen das Urteil richten, greifen nicht durch.
Die Beklagten wenden sich nicht gegen die Feststellungen des Amtsgerichts, wonach sie in der Zeit bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung am 27.10.1993 mehrfach den Mietzins, welcher nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien bis zum dritten Werktages eines Monats für diesen Monat zu zahlen war (Nr. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Klägerin, die Inhalt des Vertrages der Parteien geworden sind), nicht bis zu dem vereinbarten Termin entrichtet hatten.
Diese fortwährende Unpünktlichkeit der Mietzahlung berechtigte die Klägerin, die fristlose Kündigung des Mietvertrages auszusprechen (§ 554 a BGB). Auch dies wird von den Beklagten nicht grundsätzlich in Abrede gestellt. Ihrer Ansicht nach ist es jedoch erforderlich gewesen, sie vor Ausspruch der Kündigung unter Hinweis auf die drohende Kündigung abzumahnen. Dem vermag sich die Kammer nicht anzuschließen.
Allerdings wird von einem Teil der Rechtsprechung verlangt, daß die fristlose Kündigung, die mit einer fortlaufenden unpünktlichen Zahlung des Mietzinses begründet wird, nur nach vorheriger Abmahnung des Mieters ausgesprochen werden kann. Ob dem für alle Fälle zuzustimmen ist, kann dahinstehen. Denn hier hat die Klägerin, was auch die Beklagten nicht bestreiten, diese mehrfach darauf hingewiesen, daß die Miete unpünktlich gezahlt worden sei und daß sie, die Klägerin, diese Verhaltensweise nicht hinzunehmen gewillt sei. Damit ist dem Erfordernis einer Abmahnung Genüge getan. Sinn der Abmahnung ist es nämlich, dem Mieter deutlich vor Augen zu führen, daß der Vermieter sein Verhalten als vertragswidrig ansieht und nicht hinzunehmen bereit ist. Dazu bedarf es der Androhung der Kündigung für den Fall weiteren vertragswidrigen Verhaltens nicht. Zudem ist allgemein bekannt, daß die Kündigung eines Mietvertrages das letzte und auch folgenschwerste Mittel ist, einer fortdauernden Vertragsverletzung zu begegnen. Auch von daher konnten die Beklagten nicht darauf vertrauen, daß die Klägerin die Kündigung des Mietvertrages nicht aussprechen würde. Schließlich ordnet auch das Gesetz, das in § 553 BGB für den dort umschriebenen Fall die fristlose Kündigung erst nach Ausspruch einer Abmahnung für zulässig erklärt, nicht an, daß in der Abmahnung für den Fall weiterer Vertragsverstöße die Androhung der Kündigung enthalten ist. Dies muß aber erst recht dann gelten, wenn wie hier das Erfordernis der vorherigen Abmahnung nicht im Gesetz angeordnet, sondern von der Rechtsprechung zum Schütze des Mieters vor einer vorschnell ausgesprochenen Kündigung aufgestellt worden ist.
Die Beklagten können auch nicht damit gehört werden, daß die Wohnung mit Mängeln behaftet sei und sie daher den Mietzins mindern dürften. Selbst wenn man zu ihren Gunsten das Vorhandensein von Mängeln bejaht, bleiben die Beklagten verpflichtet, den Mietzins, soweit sie ihn nicht mindern, pünktlich zu entrichten. Denn das Minderungsrecht betrifft allein die Höhe des zu zahlenden Mietzinses; andere Vertragsbestimmungen und insbesondere diejenigen über den Zeitpunkt der Zahlung bleiben unberührt. Zwar steht dem Mieter einer mit Mängeln behafteten Wohnung auch das Recht zu, zur Durchsetzung seines Anspruches auf Beseitigung der Mängel die Einrede des nichterfüllten Vertrages (vgl. § 320 BGB) zu erheben.
Dies haben die Beklagten aber im vorliegenden Fall nicht getan. Auch soweit sie nach Aufforderung durch die Klägerin den ausstehenden Mietzins in der Vergangenheit bezahlt hatten, haben sie sich zur Begründung der jeweils verspäteten Zahlung nicht auf die Mängel der Wohnung berufen. In diesem Falle durfte aber die Klägerin erwarten, daß der Mietzins, wenn er schon gemindert wurde, zumindest pünktlich bei ihr einging.
Schließlich steht dem Räumungsverlangen der Klägerin § 568 BGB nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift, auf die die Kammer noch ihren Beschluß vom 14.9.1994, mit welchem die Zwangsvollstreckung aus dem angefochtenen Urteil eingestellt worden war, gestützt hatte, verli...
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