Verfahrensgang
AG München (Urteil vom 07.04.1995; Aktenzeichen 463 C 475/95) |
Tenor
I.Auf die Berufung der Kläger wird das Endurteil des Amtsgerichts München vom 07.04.1995 aufgehoben.
II.Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung im Anwesen Pegasusstraße 14, 85716 Unterschleißheim, 3. Stock rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Bad, einem Keller, zwei Balkonen und den Tiefgaragenplatz Nr. 190 zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
III.Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.03.1996 gewährt.
IV.Die Beklagten haben samtverbindlich die Kosten des Rechtsstreits zu tragen
Tatbestand
(von der Fassung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung ist begründet.
Die Beklagten sind gemäß § 556 Abs. 1 zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verpflichtet, da das Mietverhältnis von den Klägern wirksam mit Schreiben vom 04.03.1995 gemäß § 554 a BGB fristlos geworden ist.
Hierzu im einzelnen:
1. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte zu 2) in das Mietverhältnis eingetreten ist oder nicht, da das Schreiben vom 04.03.1995 auch an die Beklagte zu 2) gerichtet war.
2. Das Zahlungsverhalten der Beklagten ergibt einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 554 a BGB.
Auch wenn man von Nachfälligkeit des Mietzinses gemäß § 551 BGB ausgeht, so war die Miete in 5 Fällen mit ganz erheblicher Verspätung (mehr als einer Woche) bezahlt, nämlich für die Monate April, Mai, November und Dezember 1994, sowie für Januar 1995. Es entspricht einhelliger Rechtssprechung und Lehre, daß ständige verspätete Mietzinszahlungen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 554 a BGB rechtfertigen können, wobei gemäß ständiger Rechtssprechung der Kammer in der Regel für eine solche Kündigung 6 Fälle erheblich verspäteter Mietzinszahlungen erforderlich sind. Im vorliegenden Fall besteht jedoch die Besonderheit, daß nicht nur für 5 Monate der Mietzins mit erheblicher Verspätung bezahlt worden ist, sondern daß ab April 1994 bis einschließlich März 1995 auch unter Berücksichtigung einer Nachfälligkeit des Mietzinses regelmäßig die Miete unpünktlich bezahlt worden ist. Auch wenn grundsätzlich an dem Erfordernis einer bestimmten Anzahl erheblich verspäteter Mietzinszahlungen für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses festzuhalten ist, so ist dieses ingesamt besonders nachlässige Zahlungsverhalten zum Nachteil der Beklagten zu würdigen. § 554 a BGB setzt nur voraus, daß insgesamt die Verletzungen der Vertragspflichten des Mieters so erheblich sind, daß sie den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Hieraus folgt bereits, daß zwar eine gewisse Anzahl erheblich verspäteter Mietzinszahlungen schon für sich genommen einen Kündigungsgrund im Sinne des § 554 a BGB indizieren kann, jedoch darüber hinaus immer die besonderen Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen sind, die – wie hier – für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen.
Anzufügen ist in diesem Zusammenhang noch, daß die Kammer bei der Prüfung der einzelnen Verspätungen von der jeweiligen Gutschrift der Zahlungen auf dem Konto der Kläger entsprechend § 4 Nr. 8 des Mietvertrages ausgeht. Die zitierte Entscheidung des BGH's bezieht sich bei verständiger Würdigung ausschließlich auf die Vorausfälligkeitsklausel, nicht jedoch auf die vertragliche Abänderung von § 270 BGB, die allgemein üblich ist und eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht erkennen läßt.
Die Beklagten wurden auch wegen der verspäteten Mietzinszahlungen wirksam abgemahnt. Abgesehen davon, daß eine Mahnung des vertragswidrigen Zahlungsverhaltens nicht zwingende Tatbestandsvoraussetzung für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist (OLG Oldenburg NJW RR 92, 79) ist das Schreiben vom 27.05.1993 als wirksame Abmahnung zu werten. Auch in diesem Zusammenhang kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte zu 2) auch Mietvertragspartei geworden ist. Im Hinblick auf § 14 Abs. 2 des Mietvertrages ist auf jeden Fall eine nur an den Beklagten zu 1) gerichtete Abmahnung ausreichend, da diese Abmahnung selbst noch keine unmittelbaren Rechtswirkungen auf das Mietverhältnis hat und hierdurch der Bestand des Mietverhältnisses noch nicht unmittelbar betroffen wird. Mieter haben es in der Hand, durch Rückkehr zu vertragsgerechten Verhalten eine spätere Beendigung des Mietverhältnisses zu vermeiden.
Räumungsfrist: § 721 ZPO. Unter Berücksichtigung der gegenteiligen Interessen erachtet es die Kammer noch für angemessen dem Beklagten Räumungsfrist bis 31.03.1996 zur Suche nach Ersatzwohnraum auf dem bekanntermaßen schwierigen Münchner Wohnungsmarkt zu gewähren. Die Kammer geht hierbei davon aus, daß die Beklagten den Zahlungsverpflichtungen nunmehr pünktlich nachkommen.
Kosten: § 91 Abs. 1 ZPO.
Unterschriften
Thomma Vors. Richter am Landgericht, Clos Richter am Landgericht, Erler Richter am Landgericht
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