LG Kleve Urteil vom 12.07.2012 - 6 S 155/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vereinbarung eines Kündigunsausschlusses

Verfahrensgang

AG Rheinberg (Entscheidung vom 25.07.2011; Aktenzeichen 13 C 140/11)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 25.07.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Rheinberg wird zurückgewiesen.

Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 30.10.2001 von den Klägern das Haus B Straße y in Gg zum 15.11.2001 an.

Vereinbart war eine Miete von 1.290,00 DM zuzüglich 90,00 DM für eine Garage und einer monatlichen Abschlagszahlung gemäß § 27 II. BVO in Höhe von 300,00 DM, insgesamt 1.680,00 DM.

Gemäß Anlage 2. zum Mietvertrag vom 30.10.2001 vereinbarten die Parteien eine Staffelmiete.

Danach sollte die Miete zum 01.01.2002 1.290,00 DM, ab 01.01.03 1.330,00 DM, ab 01.01.04 1.370,00 DM, ab 01.01.05 1.410,00 DM und ab 01.01.06 1.450,00 DM netto betragen.

Unter § 2 Nr. 3 des Mietvertrages haben die Parteien folgendes vereinbart:

"Liegt diesem Mietvertrag eine Staffelmiete zugrunde, so wird das Kündigungsrecht des Mieters auf die Dauer von vier Jahren ab Mietbeginn ausgeschlossen."

Am 31.01.2006 haben die Kläger, vertreten durch die Hausverwaltung und Immobilien y GmbH mit den Beklagten im Rahmen einer sogenannten Individualvereinbarung einen weiteren Kündigungsausschluss bis zum 30.06.2011 vereinbart.

Außerdem haben sie vereinbart, dass die Kaltmiete ab dem Monat 03/06 auf 620,92

Euro reduziert wird. Die zu diesem Zeitpunkt zu zahlende Miete betrug 741,37 Euro (1.450 DM)

Die Beklagten haben das Mietverhältnis mit Kündigungsschreiben vom 28.09.2010 zum 31.12.2010 gekündigt. Dem haben die Kläger widersprochen. Die Beklagten sind zum angekündigten Zeitpunkt ausgezogen und haben das Haus geräumt.

Mit der Klage haben die Kläger von den Beklagten Zahlung eines Betrages von 5.800,00 Euro verlangt, nämlich 100,00 Euro pro Monat seit März 2000 bis Dezember 2010 mit der Begründung, da die Beklagten sich nicht mehr an den Kündigungsausschluss gehalten hätten, seien sie verpflichtet, die im Hinblick auf den Kündigungsausschluss vereinbarte Reduzierung des Mietzinses zu zahlen, hilfsweise haben sie die Klage darauf gestützt, dass die Beklagten ihnen bis zum Ablauf des Kündigungsverzichtes am 30.06.2011 die reduzierte Miete, insgesamt 5.281,98 Euro schuldeten, da die Kündigung der Beklagten im Hinblick auf den Kündigungsverzicht unwirksam sei.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der sogenannten Individualvereinbarung vom 31.01.2006 und der Kündigung der Beklagten.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 25.07.2011- auf dessen weitere Feststellungen verwiesen wird- auf die Hilfsbegründung der Kläger hin die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 5.281,98 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.05.2011 zu zahlen und im übrigen die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klage habe in Bezug auf den Hilfsantrag Erfolg. Den Klägern stehe gegenüber den Beklagten aus §535 BGB ein Anspruch auf Fortzahlung der nach der Vereinbarung vom 31.01.2006 geschuldeten Bruttomiete von 880,33 Euro für den Zeitraum von Januar bis einschließlich Juni 2011 zu. Der individualvertraglich vereinbarte Kündigungsausschluss sei wirksam. Die Beklagten hätten deswegen auch nicht wirksam kündigen können zum 31.12.2010, sondern frühestens zum 30.06.2011, so dass die Beklagten verpflichtet seien, die Miete bis Juni 2011 zu zahlen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

Sie sind der Ansicht, dass der in der Vereinbarung vom 31.01.2006 vereinbarte Kündigungsausschluss unwirksam und daher ihre Kündigung zum 30.12.2010 wirksam sei. Im übrigen seien die Kläger verpflichtet gewesen, die Wohnung sobald wie möglich weiter zu vermieten.

II.

Die Berufung ist zulässig, jedoch unbegründet.

Den Klägern steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete in Höhe eines Gesamtbetrages von 5.281,98 Euro für die Zeit von Januar bis Juni 2011 (6 x 880,33 Euro) gemäß § 535 BGB zu.

Vorliegend können die Kläger noch die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 213,39 Euro verlangen. Die Frist zur Abrechnung der Nebenkosten läuft erst Ende des Jahres 2012 ab und es ist gerichtsbekannt, dass die Gemeinde Rheinberg die Kosten und Gebühren, im Gegensatz zu anderen Gemeinden nicht zu Anfang des folgenden Jahres, sondern erst in der zweiten Hälfte des folgenden Jahres abrechnet.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 28.09.2010 zum 31.12.2010 beendet worden.

Denn die Parteien haben laut der Vereinbarung vom 31.01.2006 einen Kündigungsausschluss für das Haus B Straße y in Gg bis zum 30.06.2011 vereinbart. Diese Vereinbarung vom 31.01.2006 ist wirksam.

Zunächst einmal verstößt die Vereinbarung eines beiderseitigen Kündigungsausschlusses durch Formularmietvertrag oder durch Individualvertrag nicht gegen § 573 c A...