LG Köln Beschluss vom 29.09.1993 - 6 S 307/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Befugnis zur Mietminderung trotz Zustimmung zur Mieterhöhung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Weist der Mieter den Vermieter in allgemeiner Form darauf hin, daß er wegen vorhandener Mängel der Mietwohnung vom Zeitpunkt der Mieterhöhung an die Miete mindern werde, so hat er sich das Minderungsrecht erhalten.

Tatbestand

Der Beklagte mietete von dem Kläger durch schriftlichen Mietvertrag v. 17.10.1982 das Einfamilienhaus. Obwohl Mängel vorhanden waren, zahlte der Beklagte über viele Jahre vorbehaltlos den Mietzins. Mit Schreiben v. 1.7.1992 verlangte der Kläger von dem Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Mit Schreiben des den Beklagten vertretenden Mietervereins v. 21.7.1992 wurde der Erhöhung der Miete auf 585,00 DM mit Wirkung ab 1.10.1992 zugestimmt. Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, daß das Mietobjekt mit erheblichen Mängeln behaftet sei, der Beklagte eine gesonderte Aufstellung der vorhandenen Mängel dem Kläger zukommen lassen werde und das etwa verwirkte Mietminderungsrecht mit Wirkung ab Fälligkeit der Mieterhöhung wieder auflebe. Mit Schreiben des Mietervereins v. 6.8.1992 wurde auf das Vorhandensein von Feuchtigkeitsschäden hingewiesen und die Durchführung der Mietminderung vorbehalten. In dem Schreiben des Mietervereins v. 5.11.1992 heißt es sodann, daß Feuchtigkeitsschäden so gravierend seien, daß eine Mietminderung in Höhe von 20% der Nettomiete vorgenommen werde.

Ab Oktober 1992 minderte der Beklagte die Miete. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs mit Schreiben v. 8.3.1993.

Das AG Bergheim hat der Räumungsklage stattgegeben. Der pauschale Vorbehalt, wegen Mängeln mindern zu wollen, reiche nicht aus, um die bereits ausgeschlossenen etwaigen Gewährleistungsansprüche vom Zeitpunkt der Mieterhöhung an wieder aufleben zu lassen.

Entscheidungsgründe

Entgegen der im amtsgerichtlichen Urteil vertretenen Ansicht waren die vorprozessualen Mitteilungen des Beklagten an den Kläger über angebliche Feuchtigkeitsschäden und weitere Mängel des Mietobjekts ausreichend, um dem Beklagten sein vermeintliches Recht zur Mietzinsminderung für die Zukunft zu erhalten. Hierfür spricht nicht zuletzt, daß das Recht zur Mietzinsminderung des § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB ohne weiteres kraft Gesetzes gegeben ist und daß es dem Vermieter nach einer entsprechenden vorprozessualen Ankündigung des Mieters, von diesem Recht Gebrauch zu machen, zumindest zumutbar ist, sich mit dem Mieter zwecks Bereinigung der Angelegenheit in Verbindung zu setzen.

Der Beklagte hat dann im Rechtsstreit die vorprozessual geltend gemachten Mängel aufgegriffen und im einzelnen im Klageerwiderungsschriftsatz vom 26.5.1993 - auf den der Beklagte im Schriftsatz vom 2.9.1993 Bezug genommen hat - dargelegt. Er ist damit seiner Darlegungslast im ausreichenden Maße nachgekommen. Vor diesem Hintergrund wäre eine Beweisaufnahme über das Vorliegen der vom Beklagten geltend gemachten Mängel erforderlich gewesen, da der Mietzinsrückstand zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vom 8.3.1993 - unter Zugrundelegung eines Rechts zur Mietzinsminderung in Höhe von 20% des Mietzinses - insgesamt lediglich 528,- DM betragen hat. .... Dieser Betrag erreicht aber nicht die Höhe des Mietzinses für zwei Monate (1.170,- DM), vgl. § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Fundstellen

Dokument-Index HI1733491