Entscheidungsstichwort (Thema)
Zustimmungsklage zur Mieterhöhung: Heilung von Formmängeln
Orientierungssatz
Gemäß § 558b Abs. 3 Satz 1 Alt. 2 BGB darf der Vermieter Mängel des Mieterhöhungsverlangens noch im Rechtsstreit beheben. Eine ausdrückliche Wiederholung des Zustimmungsverlangens ist nicht erforderlich. Die Heilung tritt ex nunc ein. Die zunächst unzulässige Klage wird nach Ablauf der durch den fehlerbeseitigenden Klageschriftsatz neu in Gang gesetzten Zustimmungsfrist zulässig.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 14.04.2004 - Az.: 214 C 282/03 - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die von ihnen bewohnte Wohnung: Äußere L-Straße, ...L, 1. OG, Wohnung Nr. 11, ab dem 01.09.2003 bislang 422,36 Euro auf nunmehr 437,84 Euro monatlich zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz tragen die Kläger als Gesamtschuldner 87 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 13 %. Die Kosten des Rechtsstreits 2. Instanz tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 33 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 67 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
- Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gem. den §§ 313a Abs. 1 Satz 1, 525 Satz 1, 542, 543, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. -
Die gem. § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zulässige, insbesondere auch form- und fristgerecht eingelegte sowie form- und fristgerecht begründete Berufung der Beklagten gegen das klagestattgebende Urteil des Amtsgerichts hat in der Sache teilweise Erfolg. Die Beklagten sind verpflichtet, der zuletzt beantragten Mieterhöhung auf 437,84 Euro mit Wirkung ab dem 01.09.2003 zuzustimmen. Im Einzelnen gilt Folgendes:
Die Klage ist zunächst nicht schon deshalb teilweise unzulässig, weil die Beklagten mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 30.04.2003 erklärt haben, einer Mieterhöhung um 40,61 Euro auf monatlich 462,97 Euro zum 01.05.2004 zuzustimmen. Insbesondere kann dahin gestellt bleiben, ob die unter einer zeitlichen Einschränkung erklärte Zustimmung hier möglicherweise deshalb nicht als wirksame Zustimmung, sondern in Anwendung des § 150 Abs. 2 BGB als Angebot der Beklagten auf Abschluss eines Mietänderungsvertrages anzusehen ist, weil das Mieterhöhungsverlangen der Kläger wegen Verstoßes gegen § 558 a Abs. 1 BGB unwirksam war (vgl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, 8. Auflage § 558 b, Rn. 39 f., 41 und 48 sowie LG Berlin, WuM 1997, 51; LG Frankfurt WuM 1990, 224 und LG Köln, ZMR 2001, 356). Denn beide Parteien sind sich einig, dass die zeitlich eingeschränkte Zustimmung jedenfalls im vorliegenden Fall keine Wirksamkeit entfalten soll. So haben die Kläger bereits mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 30.07.2003 (Bl. 51 ff. d. A.) zum Ausdruck gebracht, dass sie die zeitlich beschränkte Zustimmung der Beklagten als Ablehnung des gesamten Mieterhöhungsverlangens verstanden haben. An diesem Standpunkt haben die Kläger während des Prozesses festgehalten. Das folgt nicht zuletzt aus der von ihnen erklärten Klagerücknahme im Termin zur mündlichen Verhandlung erster Instanz am 29.03.2004, nachdem der Sachverständige E. S. in seinem Gutachten vom 15.02.2004 eine ortsübliche Vergleichsmiete für die von den Beklagten bewohnte Wohnung festgestellt hatte, die bei 437,84 Euro pro Monat und somit unter dem Betrag liegt, dem die Beklagten in ihrem Schreiben vom 30.04.2003 zugestimmt hatten. Vor dem Hintergrund dieses Gutachtens sind auch die Beklagten nicht mehr auf ihre zuvor erklärte Rechtsauffassung zurückgekommen, die Klage sei jedenfalls teilweise unzulässig , weil sie, die Beklagten, der Mieterhöhung zum 01.05.2004 bereits zugestimmt hätten. Vielmehr hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor der Berufungskammer auf Nachfrage des Gerichts bestätigt, dass die Beklagten an der von ihnen erklärten Teilzustimmung nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens nicht festhalten möchten.
Die Klage ist auch nicht deshalb unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 24.02.2003 formal unwirksam war und die Zustimmungsfrist der Beklagten nicht in Gang gesetzt hat. Denn dieser Mangel ist gemäß § 558 b Abs. 3 S. 1, 2 Alt. BGB mit dem Zugang des Klageschriftsatzes an die Beklagten geheilt worden. Das Mieterhöhungsverlangen vom 24.02.2003 war wegen eines Mangels in seiner Begründung zunächst formal nicht ordnungsgemäß. Dies folgt entgegen der Ansicht der Beklagten allerdings nicht bereits darauf, dass der Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen hierauf und auf Markierungen in der angeblich beigefügten Kopie des Mietspiegels Bezug nimmt. Denn die Beifügung des Mietspiegels stellt dann keine formelle Wirksamkeitsvoraussetzung des Mieterhöhungsverlangens dar, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist, d. h. bei der Gemeinde, dem Mieterverein oder im Schrei...