Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhungsverlangen für die Zeit nach Wegfall einer Mietpreisbindung
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Ein Mieterhöhungsverlangen für die Zeit nach Ablauf der Wohnungsbindungsfrist kann bereits vor deren Ablauf wirksam gestellt werden; die Kappungsgrenze von 20% bzw 30% im Dreijahreszeitraum ist zu beachten.
Gründe
(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Berufung der Klägerin ist zulässig. Die Einlegung und Begründung der Berufung erfolgten form- und fristgerecht. Obwohl der Wert des Beschwerdegegenstandes 1500,- DM nicht übersteigt, ist die Berufung gemäß § 511a Abs. 2 ZPO zulässig, denn das AG (Köln) ist in seiner Entscheidung von zwei Rechtsentscheiden, dem RE des OLG Hamm v. 9. 10. 1980 (WM 1980, 262) und dem RE des KG Berlin v. 29. 1. 1982 (WM 1982, 102) abgewichen.
In der Sache hat die Berufung der Klägerin jedoch keinen Erfolg.
Entgegen der Auffassung des AG ist entsprechend den oben zitierten RE davon auszugehen, daß ein Mieterhöhungsverlangen für die Zeit nach Ablauf der Bindungsfrist bereits vor deren Ablauf wirksam gestellt werden kann. Es besteht kein Anlaß, von den bestehenden RE abzuweichen, so daß eine Vorlage der Sache an das OLG Hamm nicht in Betracht kommt. Noch im RE v. 10. 8. 1994 (WM 1994, 455) hat das OLG Hamm an den RE von 1980 und 1982 festgehalten. Letztlich folgt dieses Ergebnis auch aus dem erst am 15. 3. 1995 ergangenen RE des OLG Hamm (WM 1995, 263).
Die Beachtung der oben dargestellten Rechtsauffassung ändert am Ergebnis in der Sache jedoch nichts. Die Beklagten haben einer Erhöhung des Mietzinses auf 7,67 DM/m2 zugestimmt. Eine höhere Miete kann die Klägerin unter Berücksichtigung des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG nicht verlangen.
Diese Vorschrift ist grundsätzlich auch bei Mieterhöhungen anzuwenden, die erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung ausgesprochen werden. Dies hat das BayObLG im RE v. 23. 1. 1984 (WM 1984, 48) ausdrücklich bestätigt. Es besteht auch kein Anlaß, entgegen dem eindeutigen Wortlaut der gesetzlichen Regelung des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG nicht den 3 Jahre zurückliegenden Mietzins der Berechnung der Kappungsgrenze zugrundezulegen, sondern die zum Zeitpunkt des Endes der Preisbindung zu zahlende Kostenmiete. Schon die Zielsetzung dieser Vorschrift spricht gegen eine einschränkende Auslegung. Es handelt sich um eine Schutzvorschrift für den Mieter, die einer abrupten Mietsteigerung entgegenwirken soll. Der Gesetzgeber ermöglicht dem Vermieter zwar eine jährliche Mietanpassung durch § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG, will durch die Regelung des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG jedoch verhindern, daß der Mietzins innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren um mehr als 30% bzw. 20% ansteigt. Warum dieser Schutz einem Mieter, der bisher in öffentlich gefördertem Wohnraum wohnte, nach Wegfall der Preisbindung nicht zugute kommen soll, ist nicht einzusehen. Gerade weil die Kostenmiete in vielen Fällen weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen wird, ist die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG für diese Mieter von besonderer Bedeutung. Zwar kann der Rechtsprechung des BVerfG entnommen werden, daß dem Vermieter grundsätzlich ein Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete zusteht. Demjenigen Wohnungseigentümer, der mit Hilfe von Steuermitteln subventionierten Wohnraum errichtet hat, ist aber eine Beschränkung seines Eigentums in der hier getroffenen Weise zuzumuten (vgl. RE BayObLG WM 1984, 48;BVerfG WM 1986, 101).
Es ist auch kein Grund ersichtlich, den vom Wegfall der Preisbindung betroffenen Mietern den Schutz des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG nur in eingeschränkter Form zukommen zu lassen (vgl. dazu Sternel III 497 m.w.N.).
Eine andere Auffassung ist weder dem RE des BayObLG v. 23. 1. 1984 noch dem RE des OLG Stuttgart v. 7. 9. 1989 zu entnehmen. Beide Gerichte hatten über die Frage, welche Miete der Berechnung der Kappungsgrenze zugrundezulegen ist, nicht zu entscheiden. Das BayObLG weist in seinem RE ausdrücklich darauf hin, daß angesichts des eindeutigen Gesetzeswortlauts für eine einschränkende Auslegung der Vorschrift kein Raum ist. Die Verfassungsmäßigkeit dieses Ergebnisses hat das BVerfG bestätigt (BVerfG WM 1986, 101).
Auch die Entscheidung des OLG Stuttgart (WM 1989, 552) stützt die Auffassung der Klägerin nicht. In der Entscheidung des OLG Stuttgart geht es lediglich um die Frage, ob eine vertraglich vereinbarte Miete bei der Berechnung der Kappungsgrenze Berücksichtigung finden kann oder aber von dem vor Wegfall der Preisbindung geschuldeten Mietzins auszugehen ist. Diese Frage hat das OLG Stuttgart dahin beantwortet, daß § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG von dem zuletzt geschuldeten Mietzins ausgeht, nicht aber von einem wegen Verstoßes gegen § 10 MHG unwirksam vereinbarten Mietbetrag. Auch insoweit verweist das OLG Stuttgart daher letztlich auf die gesetzliche Regelung, der, wie dargelegt, eindeutig zu entnehmen ist, daß sich der Mietzins innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren nicht um mehr als 30% bzw. 20% erhöhen darf.
Die Berufung der Kl...