Entscheidungsstichwort (Thema)
Anforderungen an ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung
Orientierungssatz
Für eine ordnungsgemäße Abrechnung von Nebenkosten genügt es nicht, daß dem Mieter der Gesamtbetrag genannt wird, aus dem er mit Hilfe der mietvertraglichen Regelung und unter Hinzuziehung von Flächenberechnungen und ähnlichem seinen Anteil berechnen kann. Vielmehr muß die Abrechnung des Vermieters selbst den entsprechenden Abrechnungsschlüssel benennen und die zutreffenden Beträge anführen, aus denen sich der auf den Mieter anfallende Anteil ergibt.
Tatbestand
Mit vorliegender Klage haben die Kläger von dem bei ihnen zur Miete wohnenden Beklagten die Zahlung von Nebenkosten für den Abrechnungszeitraum 1973 (1. Halbjahr) begehrt.
Unter dem 14.10.1965 hatten die Kläger zu 1. und 2. dem Beklagten und dessen Mutter im Hause ... eine 93 qm große Wohnung vermietet.
Im Erdgeschoß dieses Hauses befindet sich der Cafebetrieb der Klägerin mit 300 qm Grundfläche.
Bezüglich der Nebenkosten hatten die Parteien des Vertrages in diesem Vertrag von 1965 vereinbart:
"Nebenabgaben, nämlich Kosten für Sammelheizung, Warmwasser, Fahrstuhl, Treppenreinigung werden anteilig in Höhe von 16,5% der Gesamtkosten umgelegt."
Unter dem 1.3.1971 schlossen die Kläger zu 1. bis 5. mit dem Beklagten und dessen Mutter über die von diesem bewohnte Wohnung einen neuen Mietvertrag ab.
In dessen § 3 heißt es unter Buchstabe b):
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"1. |
Soweit und solange sich nach dem Abschluß dieses Vertrages die Unkosten für Straßenreinigung und Schornsteinreinigung, Müllabfuhr, Stadtentwässerung der Abortgrubenentleerung und ähnliche öffentliche Abgaben, Hypothekenzinsen und die das Grundstück betreffenden Versicherungen erhöhen, kann der Mehrbetrag umgelegt werden. |
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2. |
Außerdem werden die Kosten für Reinigung und Beleuchtung des allgemein benutzten Teils des Hauses ... einschließlich ... Wassergeld und den Hausmeister in voller Höhe umgelegt. |
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3. |
Der Vermieter ist berechtigt, Erhöhungen der Grundsteuer und sonstiger öffentlicher Abgaben ... , umzulegen. |
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4. |
Die Umlegung erfolgt im Verhältnis der Leerraummieten. Der Vermieter ist berechtigt, das Wassergeld nach der Kopfzahl der Hausbewohner umzulegen." |
In § 6 des Vertrages vereinbarten die Parteien:
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"4. |
Die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung ... werden während des Mietvertrages nach dem Verhältnis der qm-Zahl der Wohnfläche ... umgelegt ... . |
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5. |
In demselben Verhältnis werden auch die Unkosten des Vermieters für die laufende Instandhaltung der Heizungsanlage und Warmwasseranlage umgelegt. |
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9. |
... Die Unkosten für den Betrieb sowie die laufende Instandhaltung des Fahrstuhls werden im Verhältnis der Leerraummieten umgelegt. ... ." |
In Ziffer 4 dieses § 6 sind die Worte "qm-Zahl der Wohnfläche" unterstrichen; die darauffolgenden Worte "des tatsächlichen durch ein Meßgerät festgestellten Wärmeverbrauchs" sind durchgestrichen.
In § 26 des Vertrages von 1971 heißt es schließlich:
"Die Nebenabgaben werden wie bisher halbjährlich abgerechnet. Die Höhe der Umlage beträgt 7,6% ... "
Zum 30.6.1973 erteilten die Kläger den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das 1. Halbjahr 1973.
Nach einer ersten Abrechnung, die abschloß mit 12.435,06 DM legten die Kläger dem Beklagten mit Klageerhebung eine berichtigte Abrechnung vor, die mit 12.457,68 DM abschließt.
Sie weist im einzelnen folgende Positionen auf:
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1. Heizungskosten |
5.043,75 DM |
2. Aufzugskosten |
982,08 DM |
3. Stromkosten für Treppenhaus und Aufzug |
501,38 DM |
4. Treppenhausreinigung |
1.617,76 DM |
5. Wasserkosten |
1.444,03 DM |
6. Müllabfuhr |
874,80 DM |
7. Straßenreinigung |
380,25 DM |
8. Kanalgebühren |
489,20 DM |
9. Erhöhte Hypothekenzinsen |
937,63 DM |
10. Erhöhte Gebäudeversicherung |
186,80 DM. |
In der mündlichen Verhandlung haben die Kläger vorgetragen, der Betrag für Position 9 belaufe sich auf 1.056,15 DM und der für Position 10 auf 181,20 DM.
Unter Zugrundelegung des Betrages von 12.435,06 DM aus der ersten Abrechnung forderten die Kläger den Beklagten auf, seinen Anteil von 7,6%, nämlich 945,06 DM abzüglich des geleisteten Vorschusses von 360,-- DM zu zahlen.
Die Kläger haben die Ansicht vertreten, sie könnten die Beträge aus den Positionen 6 bis 8 in voller Höhe umlegen, da § 26 des Mietvertrages von 1971 im Zusammenhang mit den Vereinbarungen im Rahmen des Mietvertrages von 1965 auszulegen sei. Sie haben vorgetragen, daß der Beklagte aufgrund einer von ihnen behaupteten Vereinbarung vom 21.2.1970 jedenfalls die in den Positionen 1 bis 8 enthaltenen Kosten jeweils in voller Höhe bezahlt habe. Sie sind der Ansicht gewesen, aus dem Gebrauch der Formulierung "wie bisher" in § 26 ergebe sich, daß diese Abrechnungsweise beibehalten werden sollte. Sie haben weiter die Ansicht vertreten, § 3 des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (WKSchG) stehe einer Umlage der Hypothekenzinsen nicht entgegen.
Ferner haben sie behauptet, das auf den Beklagten entfallende Teil der Heizkosten von 7,6% entspreche dem Anteil der Wohnfläche des Beklagten an der Fläche des Gesamtobjektes.
Die Kläger haben be...