Verfahrensgang
AG Köln (Entscheidung vom 11.08.2009; Aktenzeichen 217 C 93/09) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufungen der Klägerin und der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 11.08.2009 (Az.: 217 C 93/09; Bl. 103 ff. d. A.) werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin schloss als Vermieterin mit der Beklagten am 26.10.2007 einen Mietvertrag (Bl. 17 ff. d. A.) über eine Wohnung in der T-Straße zur "Benutzung als Wohnung" zu einem monatlichen Bruttomietzins von 826,00 €.
Gemäß Ziffer 3 des Mietvertrages "verzichten die Parteien wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf eines Zeitraums von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich."
Die in der streitgegenständlichen Wohnung lebende Tochter des Geschäftsführers der Beklagten verlor jedoch aufgrund gesundheitlicher Probleme sowie der "gefährlichen" Umgebung ungefähr ein Jahr später das Interesse an der Wohnung. Mit Schreiben vom 11.12.2008 kündigte die Beklagte den Mietvertrag. Einen Übergabetermin zum 22.12.2008 sagte die Klägerin ab. Die Beklagte gab die Schlüssel für die Wohnung schließlich am 18.05.2009 an die Klägerin zurück. Die Klägerin vermietete die Wohnung zum 01.10.2009 neu.
Mit der Klage begehrte die Klägerin die Mieten für die Monate Januar - Juni 2009 in Höhe von insgesamt 4.956,00 €. Sie ist der Ansicht, dass die Kündigung gemäß Ziffer 3 des Mietvertrages unwirksam war. Die Beklagte hingegen hält diese Klausel für unwirksam und beanstandet zudem, dass der Mietvertrag mangels ausreichender Angaben gegen das Schriftformerfordernis verstoße.
Das Amtsgericht hat die Ziffer 3 des Mietvertrages für unwirksam gehalten. Demgemäß habe die Kündigung der Beklagten vom 11.12.2008 das Mietverhältnis zum 31.03.2009 beendet, weshalb der Klägerin ein Mietzinsanspruch in Höhe von 2.478,00 € (Januar - März 2009) zustehe. Darüber hinaus hat das Amtsgericht der Klägerin für die Zeit bis zum 18.05.2009, wegen der Nichtrückgabe der Schlüssel durch die Beklagte, eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB in Höhe von 1.305,62 € zugesprochen.
Mit ihrer Berufung begehrt die Klägerin über das amtsgerichtliche Urteil hinaus den Mietzins bis Ende Juni 2009 und beantragt,
die Beklagte über den ausgeurteilten Betrag hinaus zu verurteilen, an die Klägerin weitere 1.172,38 € nebst Zinsen zu zahlen.
Die Beklagte wendet sich mit ihrer eigenständigen Berufung gegen die der Klägerin zugesprochene Nutzungsentschädigung und beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 11.08.2009 die Klage abzuweisen, soweit die Beklagte zur Zahlung von mehr als 2.478,00 € verurteilt worden ist.
Darüber hinaus hatte die Beklagte im Berufungsverfahren ursprünglich mit ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch gegen den Mietzinsanspruch der Klägerin aufgerechnet, hiervon jedoch in der mündlichen Verhandlung vom 24.02.2011 Abstand genommen.
II.
Die zulässigen Berufungen haben in der Sache keinen Erfolg.
Das Urteil des Amtsgerichts ist weder unter rechtlichen noch unter tatsächlichen Gesichtspunkten zu beanstanden.
Das Amtsgericht hat zu Recht die Vorschriften des Wohnraummietrechts angewendet, denn insoweit ist die getroffene Zweckbestimmung im streitgegenständlichen Vertrag ("zur Benutzung: als Wohnung") eindeutig.
Der Vertrag ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen das Schriftformgebot unwirksam, wie die Beklagte meint. Dass die Parteien Vermieter und Mieter sind ergibt sich eindeutig aus dem Vertrag. Auch die betreffende Wohnung ist insbesondere durch die Angabe der qm hinreichend bezeichnet.
Das Amtsgericht hat auch zu Recht Ziffer 3 des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen § 307 BGB für unwirksam gehalten.
Die Tatsache, dass beide Parteien Geschäftsleute sind, hat gemäß § 310 Abs. 1 BGB lediglich zur Folge, dass eine Inhaltskontrolle der streitgegenständlichen AGB's nur anhand § 307 BGB erfolgt.
Nach der Rechtsprechung ist jedoch eine Klausel, die neben einem zulässigen Ausschlusses des Rechts auf ordentliche Kündigung auch das Recht auf außerordentliche Kündigung ausschließt, nach § 307 BGB unwirksam (vgl. nur LG Mainz, Urteil vom 08.12.2004, 3 S 109/04; vgl. auch BGH, Urteil vom 25.01.2006, Az.: VIII ZR 3/05).
Ob dies bezüglich der streitgegenständlichen Klausel der Fall ist, ist anhand einer Auslegung zu ermitteln. Dabei ist die Klausel nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wird, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (vgl. BGH, Urteil vom 25.01.2006, Az.: VIII ZR 3/05).
Eine derartige Auslegung führt zu dem Ergebnis, dass von dem ...