LG Köln Urteil vom 20.03.1997 - 1 S 63/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Wirksamkeit eines Fristenplans für Schönheitsreparaturen. Wohnraummiete: Voraussetzungen der Verjährungsunterbrechung durch Zustellung eines Mahnbescheides

Leitsatz (amtlich)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die formularmietvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Fristenplan ist insoweit unwirksam, als dem Mieter der Anstrich bzw die Lackierung von Holzteilen, Wasserrohren und Heizkörpern nicht im üblichen und angemessenen Umfang auferlegt wird.

Der Mahnbescheid unterbricht die Verjährung des Anspruchs, wenn die Forderung im Mahnbescheid hinreichend individualisiert wird.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Ein Anspruch auf Zahlung von 1926,24DM ergibt sich aus § 326 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 6 Ziffer 2.1 des Mietvertrages. Nach der vorzitierten Klausel aus dem Mietvertrag oblag es dem Beklagten, innerhalb bestimmter Fristen Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu übernehmen. Die Klausel begegnet in Verbindung mit dem Fristenplan keinen Wirksamkeitsbedenken, soweit sie sich auf den malermäßigen Anstrich der Decken und Wandflächen der angemieteten Räumlichkeiten bezieht. Die vorgesehenen Fristen sind insoweit nicht zu beanstanden. Mit Schreiben v. l9. 10. 1994 ist der Beklagte von der Klägerin zur Renovierung unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung aufgefordert worden. Die Voraussetzungen des § 326 BGB sind damit erfüllt. (...)

Dagegen kann die Klägerin von dem Beklagten aus der Rechnung der Firma K nicht die in Ansatz gebrachten Kosten für den Anstrich bzw. die Lackierung von Holzteilen, Wasserrohren und Heizkörpern verlangen. Zwar sieht der Mietvertrag auch insoweit eine entsprechende Pflicht des Beklagten vor. Bei der bezeichneten Regelung des § 6 Ziffer 2.1 des Mietvertrages in Verbindung mit dem Fristenplan handelt es sich jedoch um allgemeine Geschäftsbedingungen. die insoweit einer Inhaltskontrolle nach Maßgabe des § 9 AGBG nicht standhalten. Eine Belastung des Mieters mit Renovierungsverpflichtungen ist nur im üblichen und angemessenen Umfang möglich, wofür § 28 Abs. 4 Satz 5 der zweiten Berechnungsverordnung sowie § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976 bei der Wohnraummiete Anhaltspunkte liefern.

Demgemäß ist nicht ausgeschlossen, daß der Mieter durch ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten nach § 9 AGBG unangemessen benachteiligt werden kann (vgl. BGH WM 1987, 306, 308; LG Köln WM 1989, 70). Nach § 6 Ziffer 2.1 des zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrages soll auch der Anstrich der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und Einbaumöbel in Küche, Bad, Toilette alle drei Jahre, im Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Diele/Flur alle fünf Jahre sowie in den anderen Nebenräumen alle sieben Jahre durchgeführt werden. Diese aufgeführten Fristen sind zu kurz bemessen. Der Mustermietvertrag des Bundesministeriums für Justiz von 1976 sieht vor, daß im allgemeinen Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, zu denen auch das Streichen der Heizkörper und der Innentüren fällt, in Zeitabständen von drei Jahren für Küchen, Bäder und Duschen, von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten sowie von sieben Jahren für alle anderen Nebenräume erforderlich sein werden. Demgemäß liegt insoweit eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Formularklausel in § 6 Ziffer 2. 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vor. Nach der Verkehrsauffassung muß es als abwegig angesehen werden, einen festen Renovierungsturnus bezüglich des Anstrichs des Holzwerkes sowie der Heizkörper zugrunde zu legen, der so kurze Fristen berücksichtigt ohne gleichzeitig das Merkmal der Erforderlichkeit als weiteren Maßstab mitheranzuziehen. Es ist abwegig anzunehmen, daß in Küche, Bad und Toilette alle drei Jahre das Holzwerk und die Heizkörper neu lackiert werden müßten. Es mag Einzelfalle geben, in denen dies aufgrund besonderer Umstände erforderlich ist. Grundsätzlich stellt jedoch eine solch kurze Frist für Lackierarbeiten am Holzwerk, den Heizkörpern und den Versorgungsleitungen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (vgl. Urt. der Kammer v. l. 12. 1994 - 1 S 106/94). Aus der Unwirksamkeit der Klausel betreffend die für den Neuanstrich der Türen, Türrahmen und Heizkörper vorgesehenen Fristen folgt jedoch nicht eine Unwirksamkeit der gesamten in § 6 Ziffer 2. 1 des Mietvertrages niedergelegten Bestimmung mit der Folge, daß der in derselben Klausel vorgesehene turnusmäßige Neuanstrich der Decken und Wandflächen wirksam auf den Mieter übertragen worden ist. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion steht dieser Auslegung nicht entgegen. Die Kammer geht davon aus, daß grundsätzlich selbständige Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen Gegenstand gesonderter Wirksamkeitsprüfung sein können, wenn sie in äußerem, sprachlichem Zusammenhang mit anderen, unwirksamen Klauseln stehen (vgl. BGH NJW ...