Entscheidungsstichwort (Thema)
Einbeziehung von Erträgen aus der Vermietung von Stellplätzen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung. Anspruch auf Berechnung der Kostenmiete
Leitsatz (amtlich)
(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Die Erträge aus der Vermietung von Stellplätzen sind in der Wirtschaftlichkeitsberechnung anzusetzen, auch wenn deren Kosten nicht in der Wirtschaftlichkeitsberechnung des zugehörigen Grundstücks berücksichtigt werden.
2. Liegen dem Mieter die die Vertragsmiete nachweisende Wirtschaftlichkeitsberechnung sowie diejenige zu der einmaligen Mietänderungserklärung vor, besteht kein weiterer Anspruch gegen den Vermieter auf eine Berechnung der Kostenmiete.
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Kläger können vom Beklagten die über die erstinstanzlich zuerkannten Beträge hinausgehende Forderung auf Rückzahlung zuviel geleisteter Mietzinsen beanspruchen, § 8 Abs. 2 S. 2 WoBindG.
Die früher von den Klägern im Haus des Beklagten bewohnte Wohnung war mit öffentlichen Mitteln gefördert. Der Beklagte konnte daher mit den Klägern wirksam eine Mietzinsvereinbarung nur im Rahmen der Kostenmiete treffen. Soweit ein höherer Mietzins als die Kostenmiete ausbedungen war, war die Vereinbarung unwirksam und stand den Mietern ein Anspruch auf Rückerstattung zu. Als Kostenmiete ist in § 8 Abs. 1 WoBindG das Entgelt definiert, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Es ist nach §§ 8a, 8b WoBindG anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung pro Quadratmeter der öffentlich geförderten Wohnungen des Hausgrundstücks zu ermitteln.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist aufzustellen nach den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung, § 1 II. BV. Gemäß § 31 Abs. 1 und 3 II. BV sind zur Ermittlung der Kostenmiete in der Wirtschaftlichkeitsberechnung unter anderem den zur Deckung der laufenden Aufwendungen des öffentlich geförderten Gebäudes die gesamten Erträge gegenüberzustellen. Erst aus dem verbleibenden Betrag darf die Kostenmiete berechnet werden. Als Erträge sind in § 31 Abs. 1 II. BV die Einnahmen bezeichnet, die aus Mieten, Pachten und Vergütungen bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes nachhaltig erzielt werden können. Daß hierzu auch die Einnahmen aus Vermietung von Garagen und Stellplätzen zu zählen sind, folgt aus § 27 NMV.
Unstreitig hat der Beklagte die Erträge aus der Vermietung von 14 Stellplätzen auf seinem Hausgrundstück bei der Berechnung der Kostenmiete nicht berücksichtigt, die er in der zweiten Jahreshälfte 1981 auf dem Grundstück angelegt hatte. Für die Anlegung der Stellplätze hatte er keine öffentlichen Mittel in Anspruch genommen. Eine Zustimmung der Bewilligungsstelle zu dieser baulichen Änderung hat er bisher nicht eingeholt. Als Konsequenz der ausschließlich frei finanzierten Baumaßnahme hat der Beklagte die Kosten bisher nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgenommen, die laufenden Aufwendungen hierfür bisher nicht höher errechnet.
Das berechtigt ihn gleichwohl nicht, andererseits auch die Erträge aus dieser baulichen Anlage, weil mit Eigenmitteln errichtet, bei der Berechnung der Kostenmiete außer Ansatz zu lassen. Die Bestimmungen des § 31 II. BV legen eindeutig fest, daß die Erträge eines mit öffentlichen Mitteln geförderten Hausgrundstücks von den zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendigen Beträgen abzuziehen sind. Wenn der Hauseigentümer - zu seinen Lasten - in der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht alle laufenden Aufwendungen berücksichtigt, die ihm im Zusammenhang mit der Erwirtschaftung der Erträge entstehen, befreit ihn dies nicht von der Einhaltung der Bestimmungen, die sich zugunsten der Mieter im öffentlich geförderten Wohnungsbau auswirken sollen. Anderenfalls könnte der Zweck der öffentlichen Wohnungsbauförderung, insbesondere des § 8 WoBindG nicht erreicht werden, daß einerseits der Vermieter bei der Errichtung und Bewirtschaftung des Hausgrundstücks kostendeckend arbeiten kann, andererseits der förderungswürdige Mieter in den Genuß einer möglichst niedrigen Miete kommen soll. Wäre der Vermieter frei bei öffentlich geförderten Hausgrundstücken, die Erträge aus frei finanzierten baulichen Änderungen für sich zu vereinnahmen, wäre diese Zielsetzung öffentlicher Förderung jedenfalls "löchrig". Deutlich wird dies bei Betrachtung der nicht unmittelbar anwendbaren Vorschriften der §§ 11 II. BV, 6 und 7 NMV. Diesen Bestimmungen läßt sich entnehmen, daß die Aufwendungen für bauliche Änderungen nur dann zur Erhöhung der Kostenmiete führen, wenn sie entweder vom Vermieter nicht zu vertreten sind oder die Bewilligungsstelle zugestimmt hat, daß andererseits bei vom Vermieter zu vertretenden baulichen Änderungen, die ohne Zustimmung der Bewilligungsstelle vorgenommen wurden, sich gleichwohl die öffentliche Bindung auf diese baulichen Anlagen erstreckt mit der Folge, daß auch für diese nur die Kostenmiete erhoben werden darf.
Die Parallele bietet sich im vorliegenden Fall um so mehr an, als der Beklagte dem Vorbringen...