Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.262,05 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.07.2007 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 28.199,29 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 9.968,63 EUR seit 05.10.2007 und 05.12.2007, aus je 141,61 EUR seit dem 05.01., 05.02., 05.03., 05.04., 05.05., 05.06., 05.07., 05.08., 05.09. und 05.11.2007, aus 8.134,53 EUR seit dem 16.01.2007 sowie aus 154,42 EUR seit dem 16.02.2008 zu zahlen, abzüglich am 21.08.2008 verrechneter 1.143,02 EUR. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 80% und die Beklagte 20%.
Das Urteil ist für beide Parteien gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Betriebs- und Heizkostenabrechnungen aus einem gewerblichen Mietverhältnis für die Jahre 2004 bis 2007.
Mit Mietvertrag vom 14./ 30.10.2003 mietete die Klägerin von der Beklagten Büroflächen im Gewerbepark M, X-Straße, #### Köln, Bauteil 7, im Erdgeschoss, mit einer Größe von etwa 260 m2 und Lagerfläche mit einer Größe von etwa 894,00 m2. Mietbeginn war der 01.01.2004.
Mit Nachtrag Nr.1 zum Mietvertrag vom 15./ 21.12.2006 hoben die Parteien eine zuvor erklärte Kündigung der Klägerin einvernehmlich auf und vereinbarten die Verlängerung des Mietvertrages bis zum 31.12.2007. Wird das Mietverhältnis nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt, verlängert es sich jeweils um ein Jahr.
Gemäß dem Nachtrag Nr. 1 war ab dem 01.01.2007 ein monatlicher Mietzins in Höhe von insgesamt 9.968,63 EUR brutto zu zahlen. Dieser setzt sich zusammen aus 5.950,00 EUR Grundmiete, 1.731,00 EUR Betriebskostenvorauszahlung, 577,00 EUR Heizkostenvorauszahlung, 2% Verwaltungskosten sowie der jeweils gültigen Mehrwertsteuer (damals 16%).
Nach Ziffer 3 des Nachtrags Nr. 1 sollten im Übrigen die Regelungen des ursprünglichen Mietvertrages Anwendung finden.
In den Mietvertrag einbezogen wurden die "Allgemeinen Vertragsvereinbarungen Gewerbemietvertrag (AVG)". § 6 dieser AVG regelt die Betriebskosten und sieht vor, dass Betriebskosten die "nachstehenden Kosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung" sind, die dem Vermieter durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen. Unter anderem sind in der Klausel die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, die Kosten der Gartenpflege, die Kosten der Beleuchtung, die Kosten für den Hauswart sowie sonstige Betriebskosten umgelegt. Weiter heißt es wörtlich:
"Als Betriebskosten gelten auch Betriebs-, Wartungs- und sonstige Kosten für alle gemeinschaftlichen und/ oder technischen Einrichtungen, Kosten für Objektbetreuung durch Fremdfirmen (Centermanagement), Kosten für Reinigung von Fassaden und außenliegenden Sonnenschutzanlagen, Kosten der Bewachung und Betreuung des Gesamtobjektes einschließlich der Gestellung des hierfür erforderlichen Personals, Kosten der Unterhaltung und des Betriebs evtl. zum Betrieb gehörender Stellplatzanlagen, Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung, Kosten des Betriebs und der Wartung von Anlagen und Einrichtungen, die sich durch die Besonderheit des Objekts (z.B. Einkaufszentrum) ergeben. (...)
Über die Betriebs- (Ziffer 1) sowie die Heiz- und Warmwasserkosten (§7) wird einmal jährlich abgerechnet. (...)"
§ 7 der AVG regeln die Kostenübernahme der Heizung, des Warmwassers und der lufttechnischen Anlagen, wobei hier eine anteilige Kostenübernahme des Mieters für den Betrieb der Anlagen einschließlich der Abgasanlagen vorgesehen ist. Hinsichtlich der Regelung im Einzelnen sowie des weiteren Inhalts des Mietvertrages sowie der AVG wird auf Anlage K 1, Bl.14ff. d.A. Bezug genommen.
Die Klägerin hat die Miete für die Monate Oktober und Dezember 2007 in Höhe von jeweils 9.968,63 EUR, insgesamt 19.937,26 EUR nicht gezahlt.
Die Klägerin erhebt mit der Klage in erster Linie Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2004 bis 2007. Sie behauptet, bei dem Mietvertrag handele es sich um ein einseitig durch die Beklagte vorformuliertes Exemplar. Lediglich einzelne Punkte seien vor Abschluss des Vertrages im Rahmen der vorvertraglichen Korrespondenz gestrichen worden; insbesondere die die Umlage der Betriebskosten regelnde Klausel sei jedoch nicht verhandelt worden.
Betriebskosten 2004
Hinsichtlich der mit Schreiben vom 18.01.2007 übersandten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 macht sie Folgendes geltend:
Guthaben
Zunächst ende die Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 1.373,04 EUR, das noch nicht an sie ausgezahlt worden sei.
Gebäudereinigungskosten
Die Klägerin behauptet weiter, die Beklagte habe zu Unrecht 758,72 EUR an Gebäud...