Entscheidungsstichwort (Thema)
Restmietzins und Kautionsrückzahlungsanspruch
Verfahrensgang
AG Landau (Pfalz) (Urteil vom 18.06.1996; Aktenzeichen 4 C 2607/95) |
Tenor
I. Auf die Berufung der Beklagten und Widerkläger wird das Urteil des Amtsgerichts Landau in der Pfalz vom 18. Juni 1996 – Az. 4 C 2607/95 – abgeändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an
den Kläger 8.050,– DM nebst 4 % Zinsen
aus 850,– DM vom 16. Juni bis 15. Juli 1995,
aus 2.050,– DM vom 16. Juli bis 15. August 1995,
aus 3.250,– DM vom 16. August bis 15. September 1995,
aus 4.450,– DM vom 16. September bis 15. Oktober 1995,
aus 5.650,– DM vom 16. Oktober bis 15. November 1995,
aus 6.850,– DM vom 16. November bis 15. Dezember 1995 und
aus 8.050,– DM seit 16. Dezember 1995 zu bezahlen.
- Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
- Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, die Freigabe des Mietkautionskontos Nr. 303478408 bei der Sparkasse Südliche Weinstraße Lindau zu erklären Zug um Zug gegen Erfüllung ihrer Zahlungsverpflichtung durch die Beklagten aus Ziffer 1) des Urteils.
II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
III. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger 40 % und die Beklagten 60 %.
Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen der Kläger 38 % und die Beklagten 62 %.
Gründe
Wegen des Tatbestandes wird auf dessen zutreffende Darstellung in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Die in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung der Beklagten und Widerkläger hat insoweit Erfolg, als die Beklagten für die Zeit nach ihrem Auszug bis zur Weitervermietung der Wohnung nicht mehr verpflichtet sind, Nebenkostenvorauszahlungen dem Kläger zu entrichten, wie auch insoweit, als der Kläger zur Freigabe der ihm geleisteten Mietkaution verpflichtet ist, sobald die Beklagten den von ihnen noch geschuldeten Mietzins in voller Höhe bezahlt haben. Dagegen bleibt der Berufung der Erfolg insoweit versagt, als dem Kläger von dem Amtsgericht der Nettomietzins bis einschließlch 15. Januar 1996 zuerkannt worden ist.
Unstreitig bestand zwischen den Parteien ein Zeit-Miet-Vertrag für die Zeit vom 15. Januar 1994 bis 15. Januar 1999. Ein auf feste Zeit geschlossener Mietvertrag endet gemäß § 564 Abs. 1 BGB erst mit dem Zeitablauf. Eine Beendigung des Mietverhältnisses vor diesem Zeitpunkt ist lediglich durch außerordentliche Kündigung aus besonderem Grund oder durch Aufhebungsvertrag möglich. Obwohl von keiner der beiden Möglichkeiten zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses vorliegend auszugehen ist, sind die Beklagten vorzeitig am 13. Mai 1995 ausgezogen. Sie haben zwar das Mietverhältnis wegen Arbeitslosigkeit und Erkrankung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigugsfirst von drei Monaten gekündigt, jedoch stellt dies keinen Grund dar, der zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt. Daß sie einen Aufhebungsvertrag mit dem Kläger geschlossen haben, behaupten die Beklagten selbst nicht. In seiner Antwort auf die Kündigung hatte der Kläger den Beklagten lediglich in Aussicht gestellt, daß für den Fall der Gestellung eines akzeptablen Nachmieters, der bereit sei, in den Vertrag einzutreten, über die Aufhebung des Mietvertrages „verhandelt” werden könne. Da die Beklagten vor der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogen sind und den Gebrauch der Wohnung aufgegeben haben, sind sie nach § 552 BGB zur Weiterzahlung des Mietzinses verpflichtet, denn der Mieter wird: von der Entrichtung des Mietzinses nicht dadurch befreit, daß er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des ihm zustehenden Gebrauchsrechts gehindert ist. Dabei befreit auch eine unverschuldete persönliche Verhinderung den Mieter nicht von seiner Mietzinszahlungspflicht, weder Tod noch Krankheit noch alles, was in seinen Risikobereich fällt, ohne Rücksicht darauf, ob die Umstände vor oder nach Überlassung der Mietsache entständen sind, bzw. ob er die Umstände beeinflussen konnte oder nicht (vgl. Palandt, BGB, 54. Aufl., Rz. 4 zu § 552). Infolgedessen kam es auch nicht darauf an, ob die finanzielle Einschränkung der Beklagten vor oder nach Abschluß des Mietvertrages entstanden ist und ob sie der Beklagte zu 1) durch Nichtannahme zumutbarer Arbeit zu vertreten hatte oder nicht. Nach Aufgabe des Mietgebrauchs durch den Mieter mußte sich der Kläger als Vermieter lediglich ersparte Aufwendungen sowie diejenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt, solange er zur Gebrauchsgewährung der Mietsache gegenüber den Mietern in der Lage war. Insoweit ist wegen ersparter Aufwendungen jedoch nichts vorgetragen, was die anderweitige Verwertung anlangt, ist ebenfalls nichts vorgetragen und nichts ersichtlich bis zum Zeitpunkt der Wertervermietung ab 15.Januar 1996. Auch war der Kläger als Vermieter unter dem Gesichtspunkt der Schadensgeringhaltung nicht zur anderweitigen Verwertung der Wohnung vor diesem Zeitpunkt verpflichtet, weil § 254 BGB hier keine An...