LG Leipzig Urteil vom 08.12.2004 - 01 S 5678/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Berufung. Kündigung eines Mietverhältnisses. Kündigungsfrist. Späteres Gesetz verdrängt das frühere. Nutzungsentschädigung. Beendigung des Mietverhältnisses. Abnahme der Wohnung

Leitsatz (redaktionell)

1. Für Mietverhältnisse gilt seit 01.01.2003 nur noch das BGB in der Fassung vom 01.01.2002 (Art. 229 § 5 EGBGB). Das heißt es liegen uneingeschränkt die Kündigungsfristen gem. § 573c BGB zu Grunde, wenn bei einem Altmietvertrag die Kündigung 2003 erklärt wurde. Die längeren Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. werden durch die neue Regelung verdrängt.

2. Der Vermieter, der vom Fortbestehen des Mietverhältnisses trotz Kündigung des Mieters ausgeht, hat keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter die Wohnung weder nutzt noch dem Vermieter vorenthält.

Normenkette

BGB § 573c Abs. 1, 4, § 565 Abs. 2 a.F.; EGBGB Art. 229 §§ 5, 3

Verfahrensgang

AG Leipzig (Urteil vom 19.08.2004; Aktenzeichen 168 C 3288 / 04)

Tenor

• Auf die Berufung der Beklagten wird des Urteil des Amtsgerichts Leipzig vom 19.08.2004 (Az.: 168 C 3288 / 04) abgeändert und wie folgt gefasst:

  Die Klage wird abgewiesen.

• Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsrechtsstreits.
• Von den Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz einschließlich des vorangegangenen Mahnverfahrens des AG Coburg (Az.: 03-3436330-22-N) tragen der Kläger 2/3 und die Beklagten gesamtschuldnerisch 1/3.
• Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Parteien streiten um Mietzins für September 2003.

Mit Mietvertrag vom 03.02.1998 mieteten die Beklagten zunächst unter Vereinbarung einer Staffelmiete vom Kläger im Grundstück … straße 31 in Leipzig die Wohnung Nr. 26 im Dachgeschoss links ab 01.05.1998 auf unbestimmte Zeit mit “Kündigungsfristen siehe Abs. 2”. In Abs. 2 ist vermerkt:

“Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind:

3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,

6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind,

9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind,

12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.”

Die Mietstaffelung wurde aufgehoben. Die Kaltmiete beträgt seit 01.04.2000 monatlich 493,40 € zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen von 107,62 €, gesamt 601,02 €. Streitgegenständlich ist die Miete für September 2003. Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis am 14.05.2003 zum 31.08.2003 (Bl. 95 d.A.). Der Kläger widersprach der Kündigung: Das Mietverhältnis ende erst zum 30.11.2003. Die Wohnung wurde am 22.10.2003 übergeben.

Die Beklagten berufen sich darauf, dass seit 01.01.2003 das BGB in der Fassung vom 01.01.2002 für alle Dauerschuldverhältnisse gelte. Damit seien längere Kündigungsfristen für den Mieter als drei Monate nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Der Kläger habe zwar angeboten, sie im Falle eines Nachmieters früher aus dem Mietverhältnis zu entlassen, aber mit Schreiben vom 07.07.2003 eine Wohnungsübergabe vorgeschlagen für den 28.11.2003. Die Beklagten schlugen ihrerseits am 20.07.2003 die Übergabe zum 27.08.2003 vor, da sie am 13.08.2003 umziehen und danach die Wohnung renovieren würden. Der Kläger hat auf diesen Vorschlag nicht reagiert. Die Beklagten zahlten ab Juni 2003 keine Miete mehr.

Der Kläger meint, die Beklagten hätten nach ihrem Auszug die Wohnung durch Rückgabe der Schlüssel übergeben können, sei es postalisch oder an die Hausverwaltung.

Der Kläger hat im Mahnverfahren die Mieten für Juni bis September 2003 eingefordert. Die Beklagten widersprachen wegen eines Teiles der Hauptforderung von 601,02 €. Am 16.02.2004 erging über eine Hauptforderung von 1.803,06 € zzgl. Zinsen ein Teil-Vollstreckungsbescheid (AG Coburg, Az.: 03-3436330-22-N), der die Entscheidung über die Kosten des Mahnverfahrens der Schlusskostenentscheidung im Streitverfahren überließ. Wegen der nicht streitgegenständlichen Miete für Oktober 2003 haben sich die Beklagten im Verfahren 163 C 930 / 04 des AG Leipzig vergleichsweise zur Zahlung verpflichtet.

Das Amtsgericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung und in die gesamten Kosten des Rechtsstreits. Zwar sei das Mietverhältnis zum 31.08.2004 beendet, doch schuldeten die Beklagten für September 2004 Nutzungsentschädigung, da die Wohnung erst im Oktober zurückgegeben worden sei. Dass die Beklagten um einen früheren Übergabetermin gebeten hatten, führe nicht zum Annahmeverzug des Klägers.

Dagegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung ist begründet.

1.) Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass das Mietverhältnis nach dem 01.01.2003 mit den Fristen des § 573c Abs. 1 BGB gekündigt werden konnte, ohne dass dem die längeren Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. entgegenstehen. Diese gelten zwar als vertraglich vereinbarte Fristen nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB im Rahmen der Einführung des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts weiter, wie der BGH NJW 2003, 2739 e...