Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Änderung einer Gemeinschaftsordnung
Tenor
1. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
2. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens fallen dem Beteiligten zu 1. zur Last. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
3. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens betragt bis zu 5.000,– DM.
Gründe
I.
Der damalige Eigentümer des im Grundbuch Band Blatt eingetragenen Grundstücks bildete mit Teilungserklärung vom 6. August 1971 (UR Nr. des Notars …) 33 Wohnungseigentums- und 5 Teileigentumsrechte.
Bei den Wohnungseigentumsrechten steht die zugrunde gelegte Wohnungsgröße (in die ein Balkon mit seiner halben Fläche eingerechnet wurde) nicht in einem gleichbleibenden Verhältnis zum Miteigentumsanteil. Dies gilt zum einen für die in einem Geschoß gelegenen Wohnungseigentumsrechte, wie sich aus folgenden Beispielen ergibt:
Wohnung Nr. |
Größe m² |
ME-Anteil in 100.000stel |
ME-Anteil pro m² |
1 |
40,59 |
2542 |
62,63 |
2 |
39,95 |
2444 |
61,18 |
3 |
46,95 |
2904 |
61,85 |
4 |
40,04 |
2515 |
62,81 |
Zum anderem gilt dies für gleichgroße Wohnungen, die in verschiedenen Geschossen liegen, wie sich aus folgenden Beispielen ergibt:
Wohnung Nr. |
Größe m² |
ME-Anteil in 100.000stel |
ME-Anteil pro m² |
5 (EG) |
37,93 |
2372 |
62,54 |
16 (1.G.) |
37,93 |
2433 |
64,14 |
27 (2.G.) |
37,93 |
2505 |
66,04 |
Die Eigentümer der 33 Wohnungseigentumsrechte haben in dem zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Kellerraum je einen 4 – 6 m² großen verschlagartigen Abstellraum (kein eingetragenes Sondernutzungsrecht) zugeteilt erhalten. Sie haben außerdem Garagen bzw. Kfz-Stellplätze als Sondernutzungsrechte; in Abschnitt II § 2 Abs. 3 der Teilungserklärung heißt es dazu, daß die Garagen- und Stellplatznutzer die Kosten der Garagen und Stellplätze anteilig tragen.
Bei den Teileigentumsrechten handelte es sich um Sondereigentum an im Kellergeschoß gelegenen Hobbyräumen mit Miteigentumsanteilen, deren Verhältnis zur Raumgröße erheblich geringer war als bei den Wohnungseigentumsrechten:
Hobbyraum Nr. |
Größe m² |
ME-Anteil in 100.000stel |
ME-Anteil pro m² |
34 |
36,80 |
704 |
19,13 |
35 |
36,27 |
642 |
17,70 |
36 |
42,46 |
692 |
16,30 |
37 |
36,51 |
702 |
19,23 |
38 |
34,11 |
683 |
20,02 |
Die Teileigentümer haben keine Abstellräume im gemeinschaftlichen Keller und keine Sondernutzungsrechte an Garagen oder Kfz-Stellplätzen.
Für das Teileigentumsrecht mit dem Hobbyraum Nr. 37 wurde am 25. November 1971 das Teileigentumsgrundbuch von … angelegt.
Vom teilenden Eigentümer erwarb es am 5. Oktober 1973 der Architekt … für 21.000,– DM. Im Laufe der folgenden Jahre wurden alle Hobbyräume zu Wohnungen umgebaut. Das Teileigentum wurde in Wohnungseigentum umgewandelt und als solches am 10. April 1978 in den Bestandsverzeichnissen der Teileigentumsgrundbücher (fortan Wohnungsgrundbücher) vermerkt. Am gleichen Tag wurden der Beteiligte zu 1. und seine Ehefrau je zu 1/2 als neue Eigentümer eingetragen; sie hatten das nunmehrige Wohnungseigentum für 65.000,– DM von dem Architekten … erworben. Am gleichen Tag wurde ferner in Abt. III Nr. 9 eine Fremdgrundschuld über 45.000,– DM eingetragen, die bisher nicht gelöscht ist.
Die Bewirtschaftungskosten wurden in der als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Dazu heißt es in § 13 des Abschnittes II der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung):
„Jeder Wohnungs(Teil)Eigentümer ist verpflichtet, im Verhältnis seines Miteigentumsanteils, wie es unter Abschnitt I dieser Teilungserklärung für die einzelnen Wohnungen festgelegt worden ist …… Beiträge zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten sowie die Gebühr für den Verwalter von zur Zeit 180,– DM je Wohnungseigentum jährlich zu leisten”.
Wegen der beispielhaften aufgezählten Bewirtschaftungskosten wird auf § 13 Abs. 1 a der Gemeinschaftsordnung Bezug genommen; Heizungskosten gehören nicht dazu, da das Sondereigentum getrennt beheizt wird.
Nach § 15 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung „entfällt auf jedes Wohnungs(Teil)eigentum eine Stimme”. In § 18 der Gemeinschaftsordnung ist schließlich geregelt, daß die Miteigentumsordnung nur mit einer Mehrheit von 3/4 im Sinne des § 25 WEG geändert werden kann und eine Änderung erst mit Zustimmung des Verwalters wirksam wird. Ergänzend heißt es dazu, daß die Zustimmung betroffener Miteigentümer dann erforderlich ist, wenn Rechte einzelner Eigentümer in unzumutbarer Weise gemindert werden.
Durch einen nicht für ungültig erklärten früheren Eigentümerbeschluß ist § 13 der Gemeinschaftsordnung dahin geändert worden, daß die Instandhaltungskosten und die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage nach qm-Wohnfläche umgelegt werden.
II.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 3. Mai 1988 waren 25 der 38 Wohnungseigentumsrechte vertreten. Zu TOP 3 wurde bei 19 Ja-Stimmen, 5 Nein-Stimmen und einer Stimmenthaltung beschlossen, die Bewirtschaftskosten in Abänderung der Miteigentumsordnung/Teilungserklärung ab dem Jahre 1988 statt nach Miteigentumsanteilen nach Quadratmeterwohnfläche abzurechnen. Die Beteiligte zu 4. hat dem Beschluß als Verwalteri...