Entscheidungsstichwort (Thema)
Zur Frage der Mieterhöhung bei Bad ohne Einrichtung und guter, aber lauter Wohnlage
Orientierungssatz
1. Sind in einem Mietspiegel (Mietwerttabelle) die üblichen Entgelte für Wohnungen mit und ohne Bad differenziert erfaßt, so kann der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete den rechnerischen Mittelwert zwischen beiden Mietkategorien verlangen, wenn er dem Mieter vertragsgemäß ein nicht eingerichtetes, aber zum sofortigen Anschluß der erforderlichen Installationen betriebsfertiges Badezimmer überläßt.
2. Von einer gehobenen teueren Wohnlage kann dann nicht ausgegangen werden, wenn die Lagevorteile durch erhebliche Nachteile ausgeglichen werden.
3. Stellt das Vorhandensein eines Bades für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage eines Mietspiegels einen wesentlichen Bewertungsfaktor dar, so ist ein mitvermietetes "Badezimmer ohne Einrichtungen" derart zu bewerten, daß ein mittlerer Wert zwischen den ausgewiesenen Vergleichsmieten für Wohnungen mit und ohne Bad gebildet wird, wenn der Vermieter betriebsbereite Installationen mit Anschlußmöglichkeit zur Verfügung stellt.
Tatbestand
Die Beklagten sind seit 1. November 1973 Mieter einer 166,5 qm großen Vier-Zimmerwohnung in dem 1890 erbauten Anwesen der Kläger in M., I.-Straße. Der Mietzins beträgt seit Abschluß des Mietvertrags 350,-- DM ohne Nebenkosten. Das im dafür vorgesehenen Raum der Wohnung eingebaute Bad haben die Beklagten vom Vormieter übernommen.
Mit Schreiben vom 29. Januar 1976 (I 5) haben die Kläger von den Beklagten unter Hinweis auf das Gutachten der Stadt M. zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in M. 1975 und unter Beifügung einer Berechnung des Amts für Wohnungswesen der Stadt M. (I 4) ab 1. Mai 1976 eine Mieterhöhung auf 552,78 DM (3,32 DM pro qm) verlangt.
Nach Ablehnung des Mieterhöhungsverlangens durch die Beklagten haben die Kläger durch am 30. April 1976 beim Amtsgericht eingegangenen und am 18. Mai 1976 zugestellten Schriftsatz Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf 552,78 DM erhoben.
Das Amtsgericht hat durch Urteil vom 20. Oktober 1976 die Beklagten verurteilt, einer Mieterhöhung auf 448,05 DM ab 1. Mai 1976 zuzustimmen und im übrigen die Klage abgewiesen. Wegen der Begründung sowie wegen des Vorbringens der Parteien vor dem Amtsgericht und der dort gestellten Anträge wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des Urteils Bezug genommen.
Gegen das am 3. Februar 1977 zugestellte Urteil legten die Kläger am 3. Februar 1977 Berufung ein, die sie am 17. Februar 1977 begründeten.
Zur Begründung tragen sie im wesentlichen vor, daß das Amtsgericht die Wohnung nicht richtig innerhalb des städtischen Gutachtens über die ortsüblichen Vergleichsmieten in M. 1975 eingeordnet habe. Zum einen sei die Wohnlage nicht als normal, sondern als gut zu bezeichnen, weil das Anwesen in der zur Oststadt gehörigen I.-Straße zentral liege und daher guten Zugang zu behördlichen und kulturellen Institutionen sowie zu den Geschäften der Innenstadt biete. Der Wohnkomfort sei wegen des Vorhandenseins einer Zentralheizung und eines Badezimmers, in dem wenigstens die Voraussetzungen für die entsprechenden sanitären Installationen durch die Vermieter zur Verfügung gestellt seien, als normal zu werten. Hieraus folge eine Einstufung in der Bandbreite als gut/normal, so daß die auf einem Ausgangswert von 3,68 DM pro qm beruhende Berechnung des Amts für Wohnungswesen zutreffe.
Die Kläger beantragen:
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 20.10.76 dahin abgeändert, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, einer Erhöhung der von ihnen derzeit für die von ihnen bewohnte Wohnung in M., I.-Straße, 3. OG links gezahlten Grundmiete von 350,-- DM auf 552,78 DM zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung tragen sie ua vor, daß das Gericht die Wohnung zutreffend bezüglich der Wohnlage als normal und bezüglich der Ausstattung als mittel klassifiziert habe. Die I.-Straße sei wegen der starken verkehrsbedingten Geruchsbelästigungen und Geräuschbelästigungen nur der Wohnlage "normal" zuzuordnen. Der Wohnkomfort sei wegen vorhandener Mängel (Risse in der Decke, nicht richtig schließende Fenster, knarrende und unebene Fußböden, nicht ordnungsgemäßer Zustand der Elektroleitungen, kaputte Scheuerleisten usw) als "schlecht" zu bezeichnen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung der Kläger ist zulässig gemäß den §§ 511f ZPO, jedoch nur insoweit teilweise begründet, als das Amtsgericht wegen der vorhandenen Installationsmöglichkeiten für ein Badezimmer die Wohnung zu Unrecht in die Ausstattungskategorie "mittel" eingeordnet hat.
1. Bei der Bestimmung der maßgeblichen Rubrik "Ausstattung" des oben genannten Gutachtens der Stadt M. ist davon auszugehen, daß laut § 1 Ziff 1 des zwischen den Parteien gültigen Mietvertrages (...