Entscheidungsstichwort (Thema)
Vorlage zum Rechtsentscheid in Mietsachen: Formularmäßige gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Mieterhöhungsverlangen
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Es ist ein Rechtsentscheid zu erholen zu folgender Rechtsfrage:
Ist hinsichtlich des Zugangs eines Mieterhöhungsverlangens nach MHG § 2 Abs 2 S 1 (juris: MietHöReglG) eine im Mietvertrag enthaltene gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Erklärungen durch eine im verwendeten Vordruck vorformulierte Klausel mit folgendem Wortlaut wirksam:
"2. Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für den Ausspruch von Kündigungen und für Mietaufhebungsverträge?"
(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs) 3. Die Kammer erachtet die gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter für wirksam (so auch KG Berlin, 1985-12-05, 8 RE-Miet 5205/85, WuM 1986, 106), sieht sich aber durch das Urteil des OLG Celle vom 29.12.1989 gehindert, ihre Rechtsansicht der Entscheidungsfindung zugrunde zu legen (entgegen OLG Celle, 1989-12-29, 2 U 200/88, WuM 1990, 103).
Tatbestand
(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Mit schriftlichem Mietvertrag v. 31. 1. 1984 mietete die aus den Beklagten B. K., C. M. und G. M. bestehende Wohngemeinschaft die streitgegenständliche Wohnung der Klägerin an. § 16 Abs. 2 des verwendeten Mietvertragsvordrucks enthält die in der Vorlagefrage angeführte Regelung der gegenseitigen Bevollmächtigung der Mieter.
Nach Mietvertragsschluß wollte ein Mitglied der Wohngemeinschaft aus dem Mietvertrag entlassen werden, womit die Vermieterin jedoch nicht einverstanden war. Mit Schreiben v. 9. 3. 1991 an die Vermieterin äußerten sich die Mieter hierzu wie folgt: "Frau C. M. hat sich kurz nach Schließung des Mietvertrages entschlossen, in eine andere Wohnung zu ziehen. Aus diesem Grund scheidet sie aus dem Mietverhältnis aus. Aus dem Mietverhältnis (Gemeinschaft) gehen nach interner Vereinbarung alle Ansprüche für und gegen Frau M. an Herrn G. M. und Herrn B. K. über. Oben Genannte sind unter folgenden Anschriften erreichbar (es folgen die damaligen Anschriften der drei Beklagten) ".
Mit Schreiben v. 6. 10. 1995, das sie an alle drei Mitglieder der Wohngemeinschaft unter der Anschrift der gemieteten Wohnung richtete, bat die Klägerin um Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettomiete. Dieses Schreiben ist den Beklagten zu 1. und 3. am 10. 11. 1995 zugegangen. Die Mieter haben die Zustimmung nicht erteilt.
Das AG München hat mit Endurteil v. 19. 7. 1996 die fristgerechte Zustimmungsklage als unzulässig abgewiesen, da ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gegen die drei Mieter nicht gestellt worden sei. Die im Mietvertrag enthaltene formularmäßige Vertretungsklausel reiche jedenfalls dann nicht aus, wenn der Klägerin, wie hier, positiv bekannt sei, daß eine Mieterin bereits seit Jahren aus der Wohnung ausgezogen und ihr die neue Adresse mitgeteilt worden sei. Das Erhöhungsverlangen sei nur zwei von drei Mietern zugegangen, weshalb es insgesamt unwirksam sei.
Gegen dieses Endurteil ist die Berufung der Klägerin gerichtet.
Entscheidungsgründe
II.Das Berufungsgericht ist in Einklang mit den Rechtsentscheiden des OLG Schleswig v. 22. 3. 1983 (RES § 2 MHG Nr. 42 (=WM 1983, 130)) und des KG v. 25. 10. 1984 (RES § 2 MHG Nr. 56 (=WM 1985, 12)) und v. 5. 12. 1985 (RES § 2 MHG Nr. 58 (=WM 1986, 106)) der Rechtsansicht, daß das an alle drei Mieter gerichtete Mieterhöhungsverlangen wirksam ist, obgleich es der Mitmieterin C. M., die nicht mehr in der Wohnung wohnte, nicht unmittelbar zugegangen war. Eines unmittelbaren Zugangs an diese bedurfte es wegen der insofern wirksam vereinbarten gegenseitigen Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Vermietererklärungen in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages nicht.
Das Berufungsgericht folgt nicht der Rechtsmeinung der Beklagten, daß in dem Schreiben v. 9. 3. 1991 ein Widerruf der Bevollmächtigung aus § 16 Abs. 2 des Mietvertrages hinsichtlich der weggezogenen Mitmieterin liege. Dem reibungslosen Vollzug des Mietverhältnisses nach der dort verlautbarten internen Vereinbarung der Mieter ist vielmehr gerade der Fortbestand der Bevollmächtigung der beiden in der Wohnung verbliebenen Mitmieter dienlich. Das Schreiben v. 9. 3. 1991 enthält mithin keinen Widerruf, sondern allenfalls eine Bestärkung der in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarten Bevollmächtigung der beiden verbliebenen Mieter, insbesondere für die inzwischen weggezogene Mitmieterin Erklärungen entgegenzunehmen.
III. Ihre Rechtsansicht der Entscheidungsfindung zugrundezulegen, daß das an alle drei Mieter gerichtete formwirksame Mieterhöhungsverlangen v. 6. 10. 1995 im Rechtssinne auch der Beklagten zu 2. zugegangen ist, weil die Vollmachtsklau...