LG München I Urteil vom 14.04.1999 - 14 S 20936/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhungsverlangen für eine Werkmietwohnung: Begründung mit Mietspiegelwerten. Mieterhöhungsverlangen für eine Werkmietwohnung: Beschränkung der Mieterhöhungsbefugnis

Leitsatz (amtlich)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Bei der Erhöhung der Miete für eine Werkmietwohnung ist der Mietspiegel ein geeignetes Begründungsmittel des Zustimmungsverlangens (hier: Mietspiegel München, 1994).

2. Ob sich eine Begrenzung der Mieterhöhungsbefugnis aus der Eigenschaft als Werkmietwohnung ergibt, ist keine Frage der Zulässigkeit, sondern der Begründetheit der Mieterhöhung, wobei der bisherige Abstand der Miete für die Werkmietwohnung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu beachten ist.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

Die zulässige Berufung führt zur Aufhebung und Zurückverweisung nach § 538 Abs. 1 Nr. 2 ZPO, da die Klage entgegen der Rechtsmeinung des AG (München) nicht unzulässig, sondern zulässig ist.

Das Mieterhöhungsschreiben v. 20. 3. 1993 ist entgegen der Rechtsansicht des AG wirksam:

1. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens für die Werkmietwohnung mit dem Mietspiegel für München 1994 entspricht der Regelung des § 2 MHG.

a) Der Mietspiegel für München, 1994, enthält selbst Angaben über den Anwendungsbereich unter Ziffer III. Hierin ist die Anwendung für Werkmietwohnungen weder direkt ("...gilt nicht für...") noch indirekt ("...nicht unmittelbar anwendbar für...") ausgeschlossen. Dies ist ebenso in dem zugrundeliegenden Gutachten zum Mietspiegel unter Ziffer II.2 (Seiten 14ff.) niedergelegt.

b) Auch der Umstand, daß es sich bei Werkmietwohnungen faktisch um einen Teilmarkt des Wohnungsmarktes handelt, steht der Begründung mit dem Mietspiegel nicht entgegen. Nach der Rechtsprechung (insbesondere den RE des OLG Karlsruhe v. 23. 12. 1981, amtl. Sammlung RES, Band I Nr. 17 zu § 2 MHG (=WM 1982, 67) für Genossenschaftswohnungen, OLG Hamm v. 28. 12. 1982, RES, Band II Nr. 37 zu § 2 MHG (=WM 1983, 78) für Stationierungskräftewohnungen, OLG Stuttgart v. 26. 2. 1982, RES, Band II Nr. 3 zu § 5 WiStG (=WM 1982, 129) für an Ausländer vermietete Wohnungen; ferner BayObLG v. 19. 3. 1981, RES, Band I Nr. 7 zu § 2 MHG (=WM 1981, 100), OLG Hamm v. 14. 7. 1981, RES, Band I Nr. 12 zu § 2 MHG (=WM 1981, 226)) ist für die Vergleichbarkeit von Vergleichsobjekten entscheidend auf objektive Gesichtspunkte abzustellen, nicht auf subjektive Vermietungsbedingungen, wie z. B. auf unter besonderen Bedingungen vermietete Wohnungen wie Werkswohnungen als eventuelle Teilmärkte. Nach dieser Rechtsprechung ist mithin ein faktischer Teilmarkt - wie der Bereich der Werkmietwohnungen - nicht mit einem entsprechenden Teilmarkt zu vergleichen, sondern mit dem allgemeinen Mietmarkt gemäß § 2 MHG. Eventuelle Abweichungen des Teilmarktes vom allgemeinen Mietmarkt, z. B. durch besondere Vermietungsbedingungen, sind dann erst im Rahmen der Begründetheitsprüfung zu berücksichtigen, nicht aber bei der Frage der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und somit der Zulässigkeit der folgenden Zustimmungsklage.

2. Eine Mieterhöhung ist zwischen den Mietvertragsparteien nicht ausgeschlossen.

a) § 3 Nr. 5 des Mietvertrages sieht vielmehr die Möglichkeit einer Erhöhung der Miete im Rahmen der gesetzlichen Regelungen ausdrücklich vor.

b) Ob sich eine Begrenzung der Mieterhöhung aus der Eigenschaft als Werkmietwohnung ergibt, ob also der volle Rahmen der nach der gesetzlichen Regelung möglichen Mieterhöhung wegen der Eigenschaft als Werkmietwohnung nicht voll ausgeschöpft werden darf, ist keine Frage der Zulässigkeit, sondern der Begründetheit der Mieterhöhung (vgl. die oben zu 1b) genannten RE).

4. Eine Zustimmung des Personalrates zu der Mieterhöhung ist nicht erforderlich.

a) Es gilt das Bay. Personalvertretungsgesetz, dessen Art. 75 Abs. 3 Nr. 3 eine Mitbestimmung des Personalrates nur bei der Zuweisung und Kündigung von Wohnungen vorsieht. Eine Mitbestimmung bei der Festsetzung von Nutzungsbedingungen sieht dagegen Nr. 4 vor, allerdings nur bei der Zuweisung von Dienst- und Pachtland. Bei dem eindeutigen Gesetzeswortlaut verbietet sich eine analoge Heranziehung des Art. 75 Abs. 3 Nr. 4 PersVG Bay für Wohnungen.

b) Eine Zustimmung des Personalrates ist auch nicht nach Art. 75 Abs. 4 Nr. 5 PersVG BY wegen der "Verwaltung von Sozialeinrichtungen" erforderlich.

Es ist nämlich nicht dargelegt, daß es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine Sozialeinrichtung handelt. Speziell die Mitbestimmung bei Wohnungen ist im selben Gesetz im selben Artikel im vorhergehenden Absatz unter Nr. 3 geregelt. Eine analoge Heranziehung des Absatz 4 Nr. 5 verbietet sich bei dieser eindeutigen Gesetzestechnik, weshalb einzelne Mietwohnungen, die vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellt werden, nicht eine Sozialeinrichtung darstellen (so im Ergebnis auch Ballerstedt/Schleicher, Rn. 520 zu Art. 75 PersVG BY m. w. N.). Der Fall eines Wohnheims oder Lehrlingsheimes, der anders zu bewerten wäre, liegt nicht vor.

5. Ob d...