Verfahrensgang
AG München (Urteil vom 30.10.2019; Aktenzeichen 474 C 10189/19) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts München vom 30.10.2019, Az. 474 C 10189/19 aufgehoben und
2. Die Kosten des Rechtsstreits beider Rechtszüge werden gegeneinander aufgehoben.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung aus Ziffer 1 durch Sicherheitsleistung in Höhe von … abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf … festgesetzt.
Tatbestand
I.
Zur Darstellung des Sachverhalts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Zusammenfassend und ergänzend ist Folgendes auszuführen:
Die Parteien streiten im Berufungsverfahren um die Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung. Ferner nahm die Klagepartei den Beklagten – bis zur diesbezüglichen Rücknahme der Berufung – auf Zahlung ausstehender Betriebskostenvorauszahlungen in der Folge eines Erhöhungsverlangens nach § 560 Abs. 4 BGB und künftiger Nutzungsentschädigungen in Anspruch.
Der Beklagte mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom … von … die im 6. Obergeschoss (DG) des Hauses … gelegene 2-Zimmer-Wohnung nebst Kellerabteil zu einer monatlichen Grundmiete von … zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von … an. Insgesamt betrug die Miete daher … monatlich.
§ 4 Abs. 1 S. 1 des Mietvertrags lautet wie folgt: „Mietzins, Betriebs- und Nebenkosten-Vorauszahlungen und evtl. vertraglich vereinbarte Zuschläge sind fällig spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats, eingehend auf dem Konto des Vermieters, im Voraus.”
Die Klagepartei ist im Jahr 2007 aufgrund des Erwerbs des Anwesens auf Vermieterseite in das Mietverhältnis mit dem Beklagten eingetreten.
Sowohl hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Wohnung als auch in Bezug auf sechs weitere Wohnungen im Anwesen … trat und tritt gegenüber der Vermieterseite ein … als Vertreter auf.
Mit Schreiben vom … kündigte die Klagepartei das Mietverhältnis mit dem Beklagten wegen Zahlungsverzugs mit den Mieten für Oktober und November 2016 fristlos. Die vorgenannte Kündigung wurde in der Folgezeit im Wege der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB geheilt.
Jedenfalls im Zeitraum zwischen Juli 2017 und Juni 2018 zahlte der Beklagte die Miete jeweils verspätet wie folgt (das jeweils angegebene Datum bezieht sich auf den Zahlungseingang bei der Klägerin):
- Juli 2017: |
21.07.2017 |
- August 2017: |
18.08.2017 |
- September 2017: |
18.09.2017 |
- Oktober 2017: |
15.10.2017 |
- November 2017: |
24.11.2017 |
- Dezember 2017: |
20.12.2017 |
- Januar 2018: |
19.01.2018 |
- Februar 2018: |
27.02.2018 |
- März 2018: |
21.03.2018 |
- April 2018: |
24.04.2018 |
- Mai 2018: |
02.06.2018. |
Hinsichtlich der Junimiete 2018 war zumindest bis 21.06.2018 bei der Klägerin kein Zahlungseingang zu verzeichnen.
Auch die Miete für den Monat Juli 2018 sowie die Betriebskostennachforderung aus der Abrechnung für das Jahr 2017 zahlte der Beklagte zunächst nicht.
Mit Schreiben vom 12.07.2017 (Anlage K 11) übersandte die … im Namen der Klägerin eine „Zahlungserinnerung” u.a. in Bezug auf die Bruttomiete der Wohnung an den Beklagten.
Mit Schreiben vom 26.07.2018 sprach die Klägerin gegenüber dem Beklagten eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Dabei warf sie dem Beklagten zum einen Zahlungsverzug hinsichtlich der Miete für den Monat Juli 2018 und zum anderen die unterbliebene Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Januar 2018 bis einschließlich Juni 2018 (jeweils … monatlich) vor. Zum Gegenstand der vorgenannten Kündigungen vom 26.07.2018 machte sie darüber hinaus die bis dahin unterbliebene Zahlung der Betriebskostennachforderung in Höhe von 1.847,85 EUR aus der Betriebskostenabrechnung 2017. Ferner enthielten die Kündigungen den Vorwurf einer unberechtigten (gegebenenfalls gewerblichen) Untervermietung in Form einer „Fremdenbeherbergung” sowie unpünktlicher Mietzahlungen im „letzten Mietjahr”. Darüber hinaus habe der Beklagte der Klägerin den Zutritt zur Wohnung zum Zwecke der Ablesung der Erfassungsgeräte für Heiz- und Warmwasserkosten nicht gewährt.
Mit Schriftsatz vom 04.09.2019 sprach die Klägerin eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückständen in Höhe von 4.606,42 EUR aus, wobei sich die Mietrückstände aus beklagtenseits nicht bezahlten (erhöhten) Betriebskostenvorauszahlungen zusammensetzten.
Mit Klageschrift vom 06.06.2019 nahm die Klägerin den Beklagten vor dem Amtsgericht München unter dem Az. 474 C 10189/19 auf Räumung und Herausgabe der klagegegenständlichen Wohnung sowie auf Zahlung rückständiger Betriebskostenvorauszahlungen für den Zeitraum von Januar 2018 bis einschließlich Februar 2019 in Höhe von insgesamt 4.606,42 EUR in Anspruch. Ferner begehrte die Klagepartei die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung einer künftigen Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 1.384,25 EUR.
Mit Endurteil vom 19.09.20...