Entscheidungsstichwort (Thema)
Kündigung durch Erwerber in Zwangsversteigerung
Orientierungssatz
Bei der Ausübung des Kündigungsrechts des Erstehers in der Zwangsversteigerung gemäß ZVG § 57a gilt BGB § 564b in gleicher Weise wie für jede andere Wohnraumkündigung.
Tatbestand
Bei dem streitgegenständlichen Anwesen handelt es sich um einen Altbau. Mit Beschluß des Amtsgerichts München vom 14.2.1975 wurde über das Anwesen die Zwangsverwaltung angeordnet. Am 16.9.1976 ersteigerten die Kläger das Anwesen. Jeweils mit Schreiben vom 23.8.1976 teilten die Kläger den Beklagten die Ersteigerung des Anwesens mit und kündigten unter Hinweis auf § 57a ZVG die mit den Beklagten bestehenden Mietverträge mit der Begründung, die unbedingt erforderlichen umfassenden Erhaltungsarbeiten und Modernisierungsarbeiten schlössen die Bewohnbarkeit des Anwesens auf die Dauer von mindestens 6 Monaten praktisch aus.
Am 19.9.1976 wurde vom Amt für Wohnungswesen der Stadt M. im streitgegenständlichen Anwesen eine Wohnungsbegehung durchgeführt. Dabei wurde eine Reihe von Mängeln festgestellt. Die Kläger wurden zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Für den Fall der Nichtbefolgung wurde eine kostenpflichtige Anordnung angedroht.
Die Beklagten widersprachen jeweils der Kündigung, und zwar die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 8.9.1976 und der Beklagte zu 2) mit Schreiben vom 18.9.1976, der Beklagte zu 3) mit Schreiben vom 17.9.1976 und die Beklagte zu 4) mit Schreiben vom 8.9.1976.
Mit ihren Klagen verlangten die Kläger von der Beklagten jeweils die Räumung und Herausgabe der von diesen im Anwesen G.-Straße in M. gemieteten Räumlichkeiten.
Die Kläger führten aus:
Gemäß § 57a ZVG stehe ihnen das Recht zu, das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die zum frühestmöglichen Termin ausgesprochenen Kündigungen seien rechtswirksam. Die Beklagten seien verpflichtet, die von ihnen gemieteten Wohnungen zu räumen.
Das Amt für Wohnungswesen der Stadt M. habe ihnen mit Einschreiben vom 9.11.1976 aufgrund der am 17.9.1976 durchgeführten wohnungsaufsichtlichen Überprüfung einen Katalog von 16 Punkten zugestellt. Hierbei handele es sich um Mängel an dem streitgegenständlichen Anwesen. Die Punkte 10 bis 16 beträfen ausgesprochene Baumängel, zu deren Beseitigung sie aufgefordert wurden. Überdies sei das gesamte Gebäude durch die bisherige extreme Nutzung und Überbelegung total heruntergekommen. Nach dem Erwerb des Anwesens im Zwangsversteigerungsverfahren beabsichtigten sie nun, die unzumutbaren Zustände zu beseitigen und dem heutigen Wohnbedarf entsprechende Wohnungen mit Bad, Zentralheizung etc herzustellen. Die vorhandenen Mängel sollten behoben und die überalterte und desolate Installation erneuert werden. Die erwähnten Erhaltungsarbeiten und Modernisierungsarbeiten seien unbedingt erforderlich. Andernfalls bestehe die Gefahr, daß das Anwesen im Rahmen des Wohnungsaufsichtsgesetzes für unbewohnbar erklärt wird. Zur Vermeidung derartiger Zwangsmaßnahmen und zur Herstellung dem heutigen Durchschnittsbedarf entsprechender Wohnräume seien die geplanten Arbeiten erforderlich. Die gesamte Installation (Sanitärinstallation, Elektroinstallation, Heizungsinstallation sowie Radioinstallation und Fernsehinstallation) müsse erneuert werden. Während der Durchführung dieser Arbeiten sei das Haus ohne jegliche Versorgung. Konstruktionsteile seien teilweise zu erneuern. Hierbei handele es sich um die Auswechslung von Deckenbalken sowie die teilweise Erneuerung des Dachstuhls. Außerdem seien ein Fahrstuhl einzubauen, das Dach neu einzudecken, die gesamten Fenster auszuwechseln und das Treppenhaus auszubessern. Die hierfür erforderliche Bauzeit sei auf 6 bis 7 Monate zu veranschlagen. Während dieser Zeit seien sämtliche Wohnungen unbewohnbar. Die notwendige Versorgung könne nicht aufrechterhalten werden. Die von ihnen geplanten Arbeiten seien für die Erhaltung der Bausubstanz des streitgegenständlichen Objekts und im Hinblick auf eine längere wirtschaftlich sinnvolle Nutzung unumgänglich.
Die Kündigungen hätten sie nicht ausgesprochen, um höhere Mieten zu erzielen. Es sei auch keine Nutzungsänderung beabsichtigt. Allein entscheidend sei die notwendige und nicht zuletzt im wirtschaftlichen Interesse liegende Sanierung des Altbaus.
Das Vorbringen der Beklagten zu 1), sie zahle einen ortsüblichen Mietzins, treffe nicht zu. Gegenüber ihr seien die Kündigungsgründe im Schreiben vom 23.8.1976 ausreichend genau angegeben. Die stichwortartige Nennung der einzelnen Gründe habe genügt. Im übrigen habe die Beklagte zu 1) sich für die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe nicht näher interessiert. Dies gelte auch für die Beklagten zu 2), 3) und 4).
Die Kündigung gegenüber den Beklagten zu 2), 3) und 4) vom 23.8.1976 sei wirksam. Die Kündigung sei nicht nur auf dem gemeinsamen Briefbogen der Kläger erfolgt. Der Kläger zu 1) habe auch im Namen des Klägers zu 2) gekündigt. Auf die notarielle Urkunde vom 2.9.1974 werde insoweit Bezug genommen. ...