LG München I Urteil vom 17.04.2002 - 14 S 17240/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumung und Forderung

Verfahrensgang

AG München (Teilurteil vom 24.08.2001; Aktenzeichen 411 C 8539/01)

Tenor

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Teilurteil des Amtsgerichts München vom 24.08.2001 wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

(Von der Fassung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.)

Gründe

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Gemäß § 543 Abs. 1 ZPO kann nach Maßgabe nachstehender Ausführungen auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteiles verwiesen werden.

Im Hinblick auf das Berufungsvorbringen ist folgendes auszuführen:

1. Zu Recht ist das Amtsgericht zur Auffassung gelangt, daß ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung rückständigen Mietzinses für den Zeitraum August 1997 bis einschließlich Januar 2000 nicht gegeben ist.

Aus der Tatsache, daß die Klägerin es verabsäumt hat, für einen langen Zeitraum von rund 2 1/2 Jahren den aus der Staffelmietzinsvereinbarung sich ergebenden Erhöhungsbetrag geltend zu machen und insoweit auch von der erteilten Einziehungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht hat, ergibt sich bei objektiver Würdigung aus der Sicht des Mieters, daß die Klägerin konkludent insoweit auf ihre Rechte aus der Staffelmietzinsvereinbarung geschuldeten Miete für den streitgegenständlichen Zeitraum zugunsten der Beklagten verzichtet hat. Einer ausdrücklichen Annahme des Verzichts seitens der Beklagten bedurfte es im Hinblick auf § 151 BGB nicht.

Im übrigen hat das Amtsgericht zurecht ausgeführt, daß unter Berücksichtigung der besonderen Umstände dieses Falles ein Anspruch auf Zahlung der sich aus der Staffelmietvereinbarung sich ergebenden „Mietzinsrückstände” verwirkt gewesen ist.

2. Auch unter Berücksichtigung der nunmehr mit der Berufungsbegründung vorgelegten neuen Betriebskostenabrechnung für den streitgegenständlichen Zeitraum ist ein Anspruch auf Nachzahlung für Betriebskosten für den Zeitraum August 1995 bis Ende 1998 noch nicht fällig.

…

a) Bezüglich der grundsätzlichen Umlegbarkeit der den Abrechnungen zugrundeliegenden Betriebskosten kann zunächst auf das angefochtene Urteil verwiesen. Zurecht hat das Amtsgericht ausgeführt, daß sich aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien noch hinreichend deutlich ergibt, daß die umlagefähigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung und die Heizkosten von dem vereinbarten Vorauszahlungsbetrag umfaßt sind.

b) Aus der – nunmehr mit der Berufungsbegründung vorgefaßten Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum August 1995 bis 31.12.1998 ergibt sich jedoch noch kein entsprechender fälliger Anspruch der Klägerin, weil den Betriebskostenabrechnungen kein angemessener Umlegungsmaßstab zugrunde liegt. Die Klägerin legt ihren Betriebskostenabrechnungen gegenüber den Beklagten für den Zeitraum Januar 1996 bis Dezember 1998 die ihr von der Hausverwaltung erteilten Betriebskostenabrechnungen zugrunde. Die Betriebskosten werden danach nach sogenannten „Tausendstel Anteilen” umgelegt. Bei vermieteten Eigentumswohnungen hat jedoch die Umlage von Betriebskosten gegenüber dem Mieter nicht nach dem Miteigentumsanteil, sondern

nach dem Verhältnis der Grundflächen zu erfolgen, da die Miteigentumsanteile gegebenenfalls willkürlich festgelegt sein konnten (Schmidt-Futterer Mietrecht Kommentar 7. Aufl. § 4 MHG Rdnr. 46 mwN).

Die Unwirksamkeit der Umlage der Betriebskosten gemäß den Verwalterabrechnungen wegen des unbilligen Umlageschlüssels hat zur Folge, daß die Betriebskostenabrechnungen insgesamt, also auch hinsichtlich der Kosten für Heizung und Warmwasser noch nicht fällig sind, weil kein isolierter Anspruch auf Zahlung aus Abrechnungen bezüglich bestimmter Betriebskostenarten (hier: u. a. Heizung und Warmwasser) gegeben ist.

Kostenentscheidung: § 97 Abs. 1 ZPO.

Unterschriften

Thomma Vorsitzender Richter am Landgericht, Dr. Höfelmann Richterin am Landgericht, Erler Richter am Landgericht

Fundstellen

Haufe-Index 974615

ZMR 2003, 431

WuM 2002, 517