Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung wegen Umbaus der Heizung
Orientierungssatz
Der Einbau einer Circo-Gaswarmwasserheizung an Stelle der vorher vorhandenen Kachelwarmluftheizung ist keine Wertverbesserung für eine Wohnung.
Tatbestand
Durch das angefochtene Urteil, auf das gemäß § 543 ZPO zur Darstellung des erstinstanzlichen Sachstandes und Streitstandes Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage auf 793,95 DM Miete nebst Zinsen und 5,- DM vorgerichtliche Mahnkosten bis auf diese und einen Teil der Zinsen stattgegeben mit der Begründung, der Einbau der Gas-Circo-Warmwasserheizung rechtfertige als wertverbessernde bauliche Änderung gemäß § 11 II BV in Verbindung mit § 10 WBindG die geltend gemachte Mieterhöhung. Der Umbau der Summa-Stockwerksäulen sei nach unbestrittenem Vorbringen der Klägerin wegen erheblicher Mängel erforderlich geworden. Bei Maßnahmen, die teilweise Instandsetzung, teilweise bauliche Änderungen darstellten, rechtfertigten allerdings nur diejenigen Kosten eine Mieterhöhung, die für eine verbesserte neue Anlage aufgewandt werden müßten. Die Umstellung einer schon vorhandenen, vertragsgemäßen Heizungsart auf eine andere, rechtfertige eine Mieterhöhung nur dann, wenn der Mieter durch diese Maßnahme zusätzliche Gebrauchsvorteile erziele. Die vorliegende Umstellung auf die andere Energiequelle Erdgas rechtfertige allein die Wertverbesserung nicht. Eine Verbesserung durch die Heizungsänderung sei für die Mieter aber insofern eingetreten, als jeder von ihnen den Wärmeverbrauch jederzeit abrufen und für sich regulieren könne. Es steht im Belieben der Beklagten, sich der Fernheizung je nach Jahreszeit zu bedienen; diese Heizung sei daher als verbesserte neue Anlage anzuerkennen.
Gegen dieses Urteil haben die Beklagten Berufung eingelegt, mit der sie bestreiten, daß es sich bei der Gas-Circo-Warmwasserheizung um eine Heizung mit besonderen Gebrauchsvorteilen handele. Ein Unterschied zu dem alten Heizsystem liege, so behaupten sie, insoweit nicht vor. Diese habe aus einer ölbefeuerten Warmluftheizung bestanden; ihre Befeuerung sei für jede einzelne Wohnung gesondert möglich gewesen. Insoweit habe sich nichts geändert. Die Menge der für jedes Zimmer nötigen Wärme habe sich bei der Warmluftheizung individuell durch Schiebersystem regulieren lassen. Auch insoweit weise das jetzige System keinen Vorteil auf. Im Gegenteil nähmen die jetzt aufgestellten Heizkörper zusätzlich Platz weg; die Heizleitungen seien nicht einmal unter Putz gelegt. Schließlich komme noch eine wesentliche Verteuerung der Heizkosten erschwerend hinzu.
Die Beklagten beantragen,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Heizungsänderung habe, wie sie vorträgt, nicht für die Vermieterin, sondern auch für Mieter deutliche Gebrauchsvorteile gebracht. Die Warmluftheizung habe systembedingt Mängel gehabt, die von den Mietern jahrelang beanstandet worden seien. So sei insbesondere über ungenügende gleichzeitiger Erwärmung aller Räume einer Wohnung, über häufige Verpuffungen in den Einsätzen und die starken Verschmutzungen an Zimmerdecken und Zimmerwänden geklagt worden. Hinzu seien zahlreiche Ausfälle der Heizeinsätze gekommen, deren Reparatur mit relativ hohen Kosten verbunden gewesen sei.
Die Entscheidung darüber, ob bei öffentlich gefördertem Wohnraum eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung zulässig sei oder nicht, sei dem privatrechtlichen Spielraum zwischen Vermieter und Mieter entzogen und obliege allein der fachkundigen Beurteilung durch die Bewilligungsbehörde.
Für das Vorliegen einer Wertverbesserung gemäß § 11 Abs 6 2. BV komme es nicht darauf an, ob der jeweilige Mieter einen besonderen Gebrauchsvorteil erlange, sondern entscheidend sei, ob durch die bauliche Maßnahme der Gebrauchswert des Wohnraums erhöht werde oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessert würden. Nach Schmidt-Futterer genüge es, wenn die bauliche Änderung eine spürbare Erleichterung oder positive Veränderung des Gebrauchs der Mietsache zur Folge habe, wobei es nicht auf die subjektive Bewertung der Parteien, sondern auch auf den objektiven Maßstab ankomme, den ein durchschnittlicher Bewohner anlegen würde.
Das Amtsgericht habe unter Anwendung dieser Grundsätze den objektiven Gebrauchsvorteil zutreffend bejaht. Mit der neuen Heizung sei die Wohnung für den Fall des Mieterwechsels ein am Wohnungsmarkt begehrtes Objekt, so daß der Vermieter keinen Mietausfall wegen längeren Leerstehens befürchten müsse.
Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Akteninhalt verwiesen, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist begründet.
Dem Amtsgericht ist im Ausgangspunkt seiner Erwägungen voll und ganz beizutreten. Die von der Klägerin unter den Gesichtspunkten nachträglichen Kostenaufwandes wegen Einbaues einer neuen Heizungsanlage und Berücksichtigung dieser Kosten im Rahmen der von den Be...