Entscheidungsstichwort (Thema)
Kein Auskunftsanspruch und Rückerstattungsanspruch des nicht wohnberechtigten Mieters
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Dem nicht wohnberechtigten Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung, der sich nicht im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins befindet, steht ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, wie die verlangte Miete gebildet ist und wie sie sich zusammensetzt, nicht zu. Dem nichtberechtigten Mieter steht auch kein Anspruch auf Rückerstattung des gezahlten Mietzinses, soweit er die Kostenmiete übersteigt, zu (WoBindG § 8 Abs 2) (so auch LG Bielefeld, 1976-10-27, 7 U 297/76, ZMR 1980, 242; entgegen LG Osnabrück, 1971-01-14, 6 S 230/70, WuM 1973, 225).
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Den Widerklägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Auskunftserteilung über die Ermittlung und Zusammensetzung der zulässigen Kostenmiete für ihre ehemalige Wohnung und auf Erteilung einer Kopie der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu.
Unstreitig handelte es sich bei der von der Widerbeklagten an die Widerkläger vermieteten Wohnung - jedenfalls teilweise - um öffentlich geförderten Wohnraum i.S. des WoBindG. In solchen Fällen hat der Mieter grundsätzlich gem. § 8 Abs. 4 WoBindG einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung von Auskunft darüber, wie die verlangte Miete gebildet worden ist und wie sie sich zusammensetzt. Nach § 29 Abs. 1 NMV hat der Vermieter darüber hinaus dem Mieter auf dessen Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung und sonstige Unterlagen, die eine Berechnung der Miete ermöglichen, zu gewähren. Anstelle der Einsicht kann der Mieter Ablichtungen der Berechnungsunterlagen gegen Erstattung der Auslagen verlangen (§ 29 Abs. 2 NMV).
Im vorliegenden Fall steht den Widerklägern aber ein solcher Auskunftsanspruch nicht zu, weil sie nicht zu dem wohnberechtigten sozial schwächeren Personenkreis gehören und demgemäß auch nicht im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins waren. Der Auskunftsanspruch nach den §§ 8 Abs. 4 WoBindG, 29 NMV dient nämlich der Verwirklichung des Anspruchs des Mieters darauf, nicht mehr als die Kostenmiete zahlen zu müssen. Ist - wie vorliegend - das Mietverhältnis beendet, gewährt § 8 Abs. 2 WoBindG dem Mieter einen Anspruch auf Rückerstattung des gezahlten Mietzinses, soweit er die Kostenmiete übersteigt. In Rechtsprechung und Lehre ist allerdings umstritten, ob der nichtberechtigte Mieter einen Rückerstattungsanspruch nach § 8 Abs. 2 WoBindG geltend machen kann (vgl. den Überblick bei Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Anm. 5 zu § 8 WoBindG):
1) Zum Teil wird die Auffassung vertreten, daß auch derjenige, der nicht zu den sozial schwächeren Personen gehört und nicht wohnberechtigt i.S. des WoBindG ist, den Rückerstattungsanspruch des § 8 Abs. 2 WoBindG geltend machen könne. Diese Auffassung wird damit begründet, daß die Vorschrift als eine generalpräventive Maßnahme des Gesetzgebers aufzufassen sei, die in jedem Fall verhindern solle, daß ein Hauseigentümer mit öffentlich günstigen Mitteln unangemessen verdiene. Würde man diesen Anspruch ablehnen, so könnten die Vermieter versucht sein, die öffentlich geförderten Wohnungen an gutverdienende Wohnungssuchende zu vermieten, weil sie mit diesen eine höhere Miete vereinbaren könnten und später den unzulässigen Teil der Miete nicht zu erstatten brauchten (vgl. LG Osnabrück WM 1973,225; AG Ibbenbüren WM 1980, 155; Fischer-Dieskau/ Pergande/Schwender, a.a.0.).
2) Die Gegenmeinung stützt sich auf § 4 Abs. 8 WoBindG, wonach der Vermieter bei einem Verstoß gegen das Verbot, die Wohnung nichtberechtigten Personen zu überlassen, auf Verlangen der Verwaltungsbehörde verpflichtet ist, das Mietverhältnis zu kündigen. Wenn aber das Gesetz danach in diesem Falle ausdrücklich von einer normalen Fortdauer des an sich verbotenen Mietverhältnisses ausgehe, sei das nur so zu verstehen, daß auch bezüglich der Höhe des Mietzinses die vertragliche Vereinbarung maßgeblich sei. Ein Eingriff in die Vertragsfreiheit nur hinsichtlich der Mietzinshöhe bei bestehenbleibender Kündigungsmöglichkeit sei durch den Zweck des Gesetzes, einen bestimmten Personenkreis zu schützen, nicht gedeckt. Eine den Gesetzeszweck berücksichtigende Auslegung begrenze den Erstattungsanspruch auf den Kreis der geschützten Personen (LG Bielefeld ZMR 1980, 242).
3. Eine vermittelnde Meinung schließlich will den Rückerstattungsanspruch davon abhängig machen, ob der Mieter wußte, daß er eine öffentlich geförderte Wohnung bezog und seine Nichtberechtigung kannte. Habe der Mieter unter solchen Umständen gleichwohl vorbehaltslos die überhöhte Miete gezahlt, so könne ihm regelmäßig der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) entgegen gehalten werden (Hambüchen, ZMR 1977, 321 f.).
Die Kammer schließt sich der unter 2) angeführten Auffassung des LG Bielefeld an, wonach der nicht wohnberechtigte Mieter keinen Anspruch auf Rückerstattung des die Kostenmiete übersteigenden Teils de...