Verfahrensgang
AG Köln (Aktenzeichen 206 C 299/85) |
LG Köln (Aktenzeichen 1 S 452/86) |
Tenor
Der Rückzahlungsanspruch aus § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG steht auch dem nicht nach §§ 4,5 WoBindG wohnberechtigten Mieter einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung zu.
Tatbestand
I.
Das Landgericht Köln hat dem Senat mit Beschluß vom 23. April 1987 die folgende Rechtsfrage, der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG zum Rechtsentscheid vorgelegt:
Kann der Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung über die Kostenmiete hinaus vereinbarte Leistungen gemäß §§ 8 Abs. 2 Satz 2 des WoBindG auch dann zurückfordern, wenn er nicht zum Kreis der Wohnberechtigten gemäß § 4, 5 WoBindG gehört?
Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Mit Vertrag aus Februar 1981 mieteten die Kläger eine von mehreren im Hause des Beklagten gelegenen Wohnungen an. Zumindest die anderen Wohnungen wurden mit öffentlichen Mitteln gefördert. Ob dies auch für die von den Klägern angemietete Wohnung gilt, die der Beklagte zuvor persönlich bewohnt haben soll, ist – in zweiter Instanz – streitig. Die Kläger sind nicht wohnberechtigt im Sinne der §§ 4, 5 WoBindG. Da die Wohnung der Kläger nach Ansicht des zuständigen Wohnungsamtes ebenfalls mit öffentlichen Mitteln gefördert worden war und bis zum 31. Dezember 1985 noch der Wohnungsbindung unterlag, setzte das Wohnungsamt gegen die Kläger eine Fehlbelegungabgabe für die Dauer von sechs Monaten fest. Seit dem 1. Januar 1986 besteht auch für die von Klägern angemietete Wohnung keine Mietpreisbindung mehr.
Die Kläger verlangen mit ihrer Klage im wesentlichen die Rückzahlung der nach ihrer Berechnung über die Kostenmiete hinaus geleisteten Zahlungen für den Zeitraum von Februar 1984 bis Juli 1985. Der Beklagte verteidigt sich dahin, die Kläger könnten als nicht wohnberechtigte Personen etwa überzahlte Miete nicht zurückverlangen.
Das Amtsgericht hat der Klage mit der Begründung überwiegend stattgegeben, eine Einschränkung des Kreises der Anspruchberechtigten aus § 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG sei nicht zu erkennen. Der Beklagte habe nicht bewiesen, daß der vereinbarte Mietzins der Kostenmiete entspreche. Gegen dieses Urteil hat der Beklagte Berufung eingelegt.
Das Landgericht führt in dem Vorlagebeschluß aus: Der Erfolg der Berufung hänge unter anderem davon ab, ob die Kläger zu den nach §§ 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG Forderungsberechtigten gehörten. Es bestünden Bedenken, der angefochtenen Entscheidung des Amtsgerichts zu folgen. Wollte man den Rückerstattungsanspruch des nicht wohnberechtigten Mieters in vollem Umfang anerkennen, werde der nicht wohnberechtigte Mieter prämiert; wobei offenkundig sei, daß insoweit die öffentlichen-rechtlichen Sanktionen zum Nachteil des nicht wohnberechtigten Mieters keinen vollständigen Ausgleich für den Vermögensvorteil des Mieters darstellten, den dieser durch die Reduzierung der Miete auf die Kostenmiete erhalten habe.
Die Prozeßbevollmächtigten der Parteien haben Gelegenheit erhalten, zum Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen.
Entscheidungsgründe
II.
Die Vorlage ist zulässig (Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 3. MietRÄndG).
1.)
Die Vorlage betrifft eine Rechtsfrage aus einem Wohnraummietverhältnis, die grundsätzliche Bedeutung hat, weil Rückerstattungsansprüche aus überzahlter Miete bei der Vielzahl von öffentlich geförderten Wohnungen und deren häufiger Fehlbelegung nicht selten entstehen können. Im Schrifttum und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird die Frage, ob auch ein nicht wohnberechtigter Mieter bei Zahlung eines über der Kostenmiete liegenden Mietentgeltes einen Rückzahlungsanspruch nach § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG hat, nicht einheitlich beantwortet. Die Frage ist – soweit ersichtlich – bisher auch nicht durch einen Rechtsentscheid beantwortet worden.
2.)
Die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage darf nicht deshalb verneint werden, weil der Streit der Parteien, ob auch die von den Klägern gemietete Wohnung in dem für die Klage relevanten Zeitraum der Preisbindung unterlag, noch nicht durch eine Beweisaufnahme geklärt worden ist und eine Beweisaufnahme ergeben könnte, daß es auf die Vorlagefrage nicht mehr ankommt. Die Parteien haben einen Anspruch darauf, daß vorab die Rechtsfrage, deren Beantwortung möglicherweise eine zeitaufwendige und kostenträchtige Beweisaufnahme überflüssig machen könnte, entschieden wird (BGH, Rechtsentscheide vom 1.7.1987 in NJW 1987, 2372 und 2575; OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 10.9.1984 in ZMR 1984, 414).
III.
Die vorgelegte Rechtsfrage war, wie dies aus der Entscheidungsformel ersichtlich ist, zu beantworten.
1.)
Bei öffentlich gefördertem Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG ist die Höhe der zulässigen Miete nach oben hin durch die sog. Kostenmiete begrenzt (§ 8 Abs. 1 i.V.m. §§ 8 a, 8 b WoBindG). Soweit die vereinbarte Miete die Kostenmiete übersteigt, ist die Preisvereinbarung unwirksam (§ 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG) mit der Folge, daß der Vermieter zur Rückzahlung des die Kostenmiete übersteigenden M...