LG Osnabrück Beschluss vom 13.08.1996 - 3 T 67/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentum: Majorisierung eines von nur zwei Wohnungseigentümern durch den anderen

Orientierungssatz

Es erscheint zweifelhaft, ob trotz WEG § 10 Abs 1 (juris: WoEigG) in der Teilungserklärung eine Regelung zulässig ist, die bei der Veräußerung von Wohnungseinheiten von vornherein auf die Majorisierung des einen durch den anderen Wohnungseigentümer angelegt ist.

Tenor

Die Beschwerde des Eigentümers gegen die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts Osnabrück vom 25.4.1996/7.6.1996 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Der Beschwerdewert beträgt 210.000,-- DM.

Gründe

Zu Urkundenrolle-Nr. ... des Notars ... der Beschwerdeführer am 27.12.1995 bezüglich des o.g. Grundstücks eine Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung abgegeben. Danach wird das Grundstück in zwei gleich große Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an jeweils einer Wohnung aufgeteilt. In Anlage A zu der Teilungserklärung heißt es unter § 8, daß jeder Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der schriftlichen Zustimmung des Verwalters oder, sofern sie dieser versagt, der Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer durch Beschluß nach § 25 WEG bedarf. In § 15 heißt es weiter, daß bei Stimmengleichheit die Stimme der Einheit Nummer 1 entscheidet.

Im Hinblick auf § 8 der Anlage A hat der zuständige Rechtspfleger beim Amtsgericht Osnabrück in den angefochtenen Zwischenverfügungen darauf hingewiesen, daß es bei zwei Wohnungen keine Mehrheitsbildung geben könne, vielmehr Einstimmigkeit der Miteigentümer erforderlich sei. Für die Einreichung einer entsprechenden Ergänzungsurkunde ist mit der letzten Zwischenverfügung vom 7.6.1996 eine Frist von 6 Wochen bestimmt worden. Dagegen hat der Eigentümer Erinnerung eingelegt, der weder der zuständige Rechtspfleger noch der zuständige Grundbuchrichter abgeholfen haben.

Die Erinnerung, die damit als Beschwerde gilt, ist in der Sache unbegründet.

Auch die Kammer ist der Auffassung, daß die Regelung des § 8 der Anlage A zur Teilungserklärung unwirksam ist, weil bei zwei gleich großen Wohnungseinheiten eine Mehrheitsbildung gemäß § 25 WEG nicht möglich ist. Eine rein rechnerische Mehrheit könnte sich zwar ergeben, wenn beide Wohnungseigentümer abstimmen, sich dabei aber einer der Stimme enthält. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus zwei Personen besteht, dürfte dieser Fall aber kaum vorkommen, insbesondere nicht in den Fällen des § 12 der Anlage A, in denen es um die Veräußerung einer der beiden Wohnungen geht. Die andere Konstellation, daß die Stimme der Wohnungseinheit Nummer 1 entscheidet, wenn beide unterschiedlicher Auffassung sind, beinhaltet keinen eigentlichen Mehrheitsbeschluß im Sinne des § 25 WEG. Durch die Formulierung des § 8 der Anlage A mit dem Hinweis auf einen Mehrheitsbeschluß nach § 25 WEG wird im Grunde verschleiert, daß der Inhaber der Wohnungseinheit Nummer 1 seine Wohnung immer ohne Zustimmung von Nummer 2 veräußern kann, während Nummer 2 zumindest dann, wenn der Verwalter die Zustimmung versagt, auf die Zustimmung von Nummer 1 angewiesen ist. Es erscheint bereits zweifelhaft, ob trotz § 10 Abs. 1 WEG eine derartige Regelung zulässig ist, die bei der Veräußerung von Wohnungseinheiten von vornherein auf die Majorisierung des einen durch den anderen Wohnungseigentümer angelegt ist, und das bei gleich großen Wohnungseinheiten. § 8 Nr. 1 der Anlage A muß jedoch schon deshalb als unwirksam angesehen werden, weil er so formuliert ist, daß dieser Umstand (die erhebliche Besserstellung des Inhabers der Eigentumswohnung Nummer 1 bei der Veräußerung des Wohnungseigentumes) dem unbefangenen Leser leicht verborgen bleiben kann.

Die Unwirksamkeit der Bestimmung steht der Eintragung in das Grundbuch insgesamt entgegen. Denn in diesem Fall würde das Grundbuch durch Verlautbarung einer unwirksamen Bestimmung über das Gemeinschaftsverhältnis unrichtig werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 131 KostO.

Fundstellen

Dokument-Index HI1732394