LG Osnabrück Urteil vom 06.10.1992 - 12 S 251/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Individualvereinbarung einer Mietvorauszahlungsklausel durch handschriftlichen Zusatz im Formularvertrag

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die im Formularmietvertrag in Zusammenhang mit einer die Aufrechnung und das Zurückbehaltungsrecht des Mieters einschränkenden Klausel stehende Mietvorauszahlungsklausel wird nicht dadurch zur Individualvereinbarung, daß handschriftlich die Zahlung der Miete bis zum 10. Werktag des Monats im Vertrag festgeschrieben wird.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der von der Klägerin zur Begründung dieser fristlosen Kündigungen in erster Linie behauptete Zahlungsverzug des Beklagten mit dem Betrag des Mietzinses von 2 Monaten lag zu keinem dieser 3 Kündigungszeitpunkte vor.... Dies indes aber nur auf der Grundlage der Regelung, die § 4 des schriftlichen Mietvertrages der Parteien hinsichtlich der Mietzinszahlung trifft, nämlich daß Mietzins und Nebenkosten monatlich in voraus, spätestens bis zum 10. Werktag zu zahlen sind. Obgleich bereits daraus folgt, daß auch nach dieser Regelung die durch § 554 BGB bestimmten Voraussetzungen zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses per 5.8.1991 nicht vorlagen, bestand der hierzu gesetzlich vorausgesetzte Zahlungsverzug in Höhe von 2 Monatsmieten zu dieser Zeit insbesondere aber deshalb nicht, weil der Beklagte zu der in § 4 des Mietvertrages geregelten Vorauszahlung des monatlichen Mietzinses nicht verpflichtet war. Dies beruht darauf, daß die Regelung des § 4, die den Beklagten zur Vorauszahlung des monatlichen Mietzinses verpflichtet, im Zusammenhang mit der in § 5 des Mietvertrages die Aufrechnung und das Zurückbehaltungsrecht betreffenden Bestimmung gegen § 9 AGBG verstößt und deshalb unwirksam ist..... (vgl. OLG München WM 1991, 389).

Die Ansicht der Klägerin, daß die Vorschriften des AGBG auf die Regelungen des § 4 des Mietvertrages der Parteien nicht anwendbar seien, weil es sich bei § 4 um eine Individualvereinbarung handele, geht fehl. Als individuell vereinbart mag der in den Vertragsvordruck handschriftlich eingefügte Termin "10." Werktag des Monats gelten, bis zu dem spätestens die Mietvorauszahlung durch den Beklagten geleistet werden sollte. Dagegen ist die grundsätzliche Verpflichtung zur Mietvorauszahlung in dem vorgedruckten Wortlaut des § 4 des schriftlichen Mietvertrages niedergelegt, mithin in einem Formularvertrag enthalten. Gerade durch diese grundsätzliche Pflicht zur Mietvorauszahlung wird aber im Zusammenhang mit der ebenfalls formularmäßig bestimmten Aufrechnungseinschränkung des § 5 die Beeinträchtigung des Minderungsrechtes des Beklagten bewirkt. Die Vorschriften des § 9 AGBG sind mithin anzuwenden. Wegen der daraus folgenden Unwirksamkeit der durch § 4 des Mietvertrages bestimmten Verpflichtung des Beklagten, den Mietzins für den jeweils laufenden Monat im voraus zu zahlen, gilt für seine Zahlungsverpflichtung die Vorschrift des § 551 Abs. 1 BGB. Danach ist der Mietzins grundsätzlich am Ende der Mietzeit, und zwar im Falle des Beklagten, jeweils nach Ablauf eines Monats zu entrichten. Der Zahlungsrückstand des Beklagten im Zeitpunkt der angeblichen Kündigung v. 5.8.1991 betrug mithin lediglich 292,93 DM, so daß ein Grund zur fristlosen Kündigung nicht bestand.

Fundstellen

Dokument-Index HI1732705