LG Rostock Urteil vom 07.09.1994 - 1 S 39/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertragsrecht: Begriff der Monatsmiete beim Zahlungsverzug. Mietvertragsrecht: Ausstattungszuschlag für vom Vormieter eingebautes Bad

Orientierungssatz

1. Unter einer Monatsmiete im Sinne des BGB § 554 ist nicht nur die Grund- und Nettokaltmiete, sondern die regelmäßige Leistung des Mieters einschließlich Neben- und Betriebskosten zu verstehen.

2. Ist ein Bad ohne finanzielle Aufwendungen des Vermieters durch den Vormieter eingebaut worden, so ist die Wohnung als "ohne Bad" im Sinne des GrundMV 1 und GrundMV 2 zu bewerten, und der Mieter, der das Bad vom Vormieter aufgrund einer Ablösevereinbarung übernommen und auf seine Kosten weiter ausgebaut hat, nicht zur Zahlung eines Ausstattungszuschlags verpflichtet.

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 18. Februar 1994 verkündete Urteil des Amtsgerichts Güstrow - 6 C 788/94 - wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsmittels als Gesamtschuldner.

Gründe

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung der Wohnung P. Straße 12 gemäß § 556 BGB. Das Mietverhältnis, das durch den Mietvertrag vom 26.3.1990 zwischen den Parteien begründet wurde, ist nicht wirksam durch Kündigung beendet worden. Ein Kündigungsgrund lag zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung der Kläger am 16.11.1993 nicht vor.

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 554 Abs.1 BGB setzt voraus, daß die Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine (Nr.1) oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem mindestens zwei Monatsmieten entsprechenden Betrag in Verzug gekommen sind (Nr.2).

Das ist vorliegend schon nach dem Vortrag der Kläger nicht der Fall. Danach belief sich die Höhe des Mietzinses zum Zeitpunkt der Kündigung im November 1993 auf DM 401,45. Dabei unterstellt die Kammer die Wirksamkeit sämtlicher von den Klägern ausgesprochener Mieterhöhungsverlangen einschließlich der Betriebskostenerhöhungen seit 1991. Nach weiterer auf diesen Erhöhungen beruhenden Berechnung der Kläger belief sich der Zahlungsrückstand der Beklagten im Kündigungszeitpunkt aber nur auf DM 793,94. Auch wenn die Kammer diese Berechnung nicht nachvollziehen kann und - wiederum die Wirksamkeit aller Erhöhungsverlangen vorausgesetzt - allenfalls einen Zahlungsrückstand von DM 753,26 errechnet, ergibt sich bereits nach dem Klägervortrag kein Zahlungsverzug, der zwei Monatsmieten (2 x DM 401,45 = DM 802,90) entspricht.

Unter einer Monatsmiete im Sinne des § 554 BGB ist nämlich nicht nur die Grund- oder Nettokaltmiete, sondern nach ganz herrschender Meinung in der Rechtsprechung und der kommentierenden Literatur die regelmäßige Leistung des Mieters einschließlich Neben- und Betriebskosten zu verstehen (vgl. OLG Frankfurt/Main in NJW-RR 1989, 973; OLG Koblenz (RE) in NJW 1984, 2369 = WuM 1984, 269 m.w.N.; Sternel in "Mietrecht" 3.Aufl. Rdnr.IV 402; Bub/Treier-Grapentin in "Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete" 2.Aufl. Rdnr.IV 175; Palandt-Putzo BGB 53.Aufl. § 554 Rdnr. 5). Die Richtigkeit dieser Auslegung ergibt sich nach Auffassung der Kammer auch aus § 9 Abs.2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG), der auf §§ 2 - 7 MHG und damit auch auf § 4 MHG, der die Betriebskostenerhöhung regelt, verweist.

Darüber hinaus ist die Kammer der Auffassung, daß die Kläger nicht berechtigt waren und sind, von den Beklagten eine Mieterhöhung auf der Grundlage eines Zuschlages für das Bad zu verlangen. Die umstrittene Wohnung ist vielmehr als "ohne Bad" im Sinne der 1. und 2. Grundmietenverordnung zu bewerten. Der Einbau des Bades erfolgte ohne finanzielle Aufwendungen der Kläger als Vermieter. Die Beklagten sind genau so zu behandeln, als wenn sie das Bad selbst eingebaut hätten, und damit nicht verpflichtet, einen entsprechenden Ausstattungszuschlag zu zahlen (vgl. auch AG Halle/Saalkreis in DWW 1993, 46; Pfeifer "Mieterhöhung 1993 in den neuen Bundesländern" in DtZ 1992, 338, 339; so auch LG Hamburg WuM 1987, 126 zu § 2 MHG). Das Bad wurde unstreitig von den Vormietern eingebaut und von den Beklagten als Nachmietern aufgrund einer Ablösevereinbarung übernommen sowie auf ihre, der Beklagten, Kosten weiter ausgebaut. Daran ändert auch der Umstand, daß das Bad laut Vertrag vom 26.3.1990 mitvermietet wurde, nichts.

Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn sich der Vermieter mit dem Vormieter bei dessen Auszug über eine Entschädigung gemäß § 112 Abs.3 ZGB oder § 547a Abs.2 BGB geeinigt hätte und so Eigentümer des Bades geworden wäre. Dafür liegen aber hier keine Anhaltspunkte vor.

Damit ist auf jeden Fall die Mieterhöhung der Kläger in Form des Zuschlages für das Bad unwirksam. Einer abschließenden Stellungnahme zur Wirksamkeit der anderen Mieterhöhungsverlangen der Kläger bedarf es nach Ansicht der Kammer zur Zeit nicht.

Mithin lag im Kündigungszeitpunkt der nach § 554 Abs.1 Nr.2 BGB vorausgesetzte Zahlungsrückstand mit mindestens zwei Monatsmieten nicht vor.

Da weitere Kündigungsgründe nicht vorge...