Verfahrensgang
AG Wismar (Urteil vom 24.01.2017; Aktenzeichen 2 C 386/15 WEG) |
Tenor
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Wismar vom 24.01.2017 abgeändert:
Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.12.2014 zu TOP 2, TOP 3, TOP 4, TOP 5 und TOP 6 sind unwirksam.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits anteilig nach Kopfteilen zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des für diesen aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor der Kläger Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss |
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis zu 50.000 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Gründe
I.
Gegenstand der Klage ist die Anfechtung mehrerer Hausgeldabrechnungen.
Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage … in … Gegenstand der Wohnungseigentümerversammlung am 15.12.2014 sollten die Hausgeldabrechnungen betr. die Jahre 2008 bis 2012 sein. Die Abrechnungen lagen der Tagesordnung bei. Sie sind als Anlage dem Urteil beigefügt. Der Kläger hatte Gelegenheit, die Abrechnungsunterlagen einzusehen. Im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung am 15.12.2014, bei der sich der Kläger durch seinen Bruder … vertreten ließ, wurden die vorgenannten Abrechnungen jeweils als Gesamt- und Einzelabrechnung mit 3 Ja-Stimmen gegen 1 Nein-Stimme bei 4 Enthaltungen genehmigt.
Inhaltliche Einwendungen gegen die Beschlüsse brachte er nicht vor.
Mit Klage vom 06.01.2015 – eingegangen beim zuständigen Amtsgericht am 07.01.2015 – focht der Kläger die vorgenannten Beschlüsse an. Die Anfechtungsklage begründete er mit Schriftsatz vom 14.02.2015 – eingegangen beim zuständigen Amtsgericht am Montag, den 16.02.2015 (Bl. 53 ff. Bd. GA). Auf sie wird Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf das Urteil vom 24.01.2017 wird Bezug genommen. Der Kläger hat Berufung eingelegt, mit der er sein erstinstanzliches Klagebegehren weiter verfolgt. Wegen der Begründung wird auf die Berufungsschrift vom 14.02.2017 verwiesen. Die Beklagten verteidigen das Urteil des Amtsgerichts mit Sach- und Rechtsausführungen.
Entscheidungsgründe
II.
Die zulässige Berufung ist begründet.
1.
Die Abweisung der Klage mit der vom Amtsgericht angeführten Begründung kann nicht bestätigt werden. Auf die Ausführungen in der Berufungsbegründung des Klägers wird Bezug genommen, die die Kammer im Kern für zutreffend erachtet.
2.
Die Anfechtung der Beschlüsse, mit denen die streitgegenständlichen Hausgeldabrechnungen bestätigt worden sind, greift durch. Sie genügen nicht den Anforderungen an eine Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 3 WEG.
a.
Der Inhalt der Jahresabrechnung ist in § 28 Abs. 3 WEG nicht ausdrücklich geregelt. Die Abrechnungspflicht ist Ausfluss der Rechenschaftspflicht des Verwalters, deren Inhalt sich nach § 259 Abs. 1 BGB bestimmt. Nach dieser Vorschrift muss die Abrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Diese Gesamtabrechnung muss für einen WEer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. An die Stelle der im Wirtschaftsplan geschätzten Daten treten die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.
Einnahmen der Gemeinschaft sind vornehmlich die Beiträge, die die Wohnungseigentümer nach Maßgabe des beschlossenen Wirtschaftsplans im Abrechnungsjahr gezahlt haben. Sie sind im tatsächlich geleisteten Umfang einschließlich etwaiger Überzahlungen in die Abrechnung einzustellen. Entsprechend ihrer Zweckwidmung im Wirtschaftsplan sind auch in der Abrechnung anteilige Beiträge zu den laufenden Bewirtschaftungskosten (§ 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 WEG) und Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 WEG) zu unterscheiden. Zur besseren Übersichtlichkeit können die eingegangenen Vorschüsse auch in einer gesonderten Kontoübersicht ausgewiesen werden, die dann als Bestandteil der Gesamtabrechnung Beschlussgegenstand sein muss.
b.
Die streitgegenständlichen Hausgeldabrechnungen, die alle nach dem selben Muster erstellt worden sind, genügen diesen Anforderungen ersichtlich nicht. In keiner der Abrechnungen findet Erwähnung, in welchem Umfang Vorschüsse der Beklagten erfolgt sind. Die Beklagten können insoweit auch nicht geltend machen, der Kläger habe diese Einnahmen aus den ihm zur Einsicht vorgelegten Unterlagen entnehmen können. Es ist nicht seine Aufgabe, aus der Gesamtheit der Einzelabrechnungen die Gesamteinnahmen zu ermitteln.
Soweit die Beklagten im Berufungsverfahren mit Schriftsatz vom 21.02.2019 (Bl. 93 Bd. II GA) vortragen, sie hätten nachträglich eine Gesamtaufstellung gefertigt, die sie als Anlage B 4 vorlägen, kann die Kammer diesem Vortrag keine Erheblichkeit beimessen. Für die Schlüssigkeit einer Jahresabrechnung ist auf den Zeitpunkt...
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