Entscheidungsstichwort (Thema)
Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Gesundheitsgefährdung: Rechtsgrundlage für einen Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens. Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Gesundheitsgefährdung: Verlust von Gewährleistungsrechten wegen vorbehaltloser Vertragserfüllung
Leitsatz (amtlich)
1. Liegt ein Mangel der Mietsache vor, richtet sich der Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens auch dann nach BGB § 538 Abs 1 und nicht nach den subsidiären Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung, wenn der Mangel zu einer erheblichen Gesundheitsgefährdung iSd BGB § 544 geführt hat.
2. Der Verlust der Gewährleistungsrechte gemäß BGB § 539 (analog) wegen vorbehaltloser Erfüllung des Mietvertrags kommt auch in den Fällen des BGB § 544 in Betracht.
Tenor
I.
Die Berufung der Beklagten gegen das am 08. Mai 1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts St. Wendel (Az.: 4 C 968/96) wird zurückgewiesen.
II.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten ...
III.
Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 2.272,24 DM festgesetzt.
Gründe
Die Beklagten hatten seit dem Jahre 1988 ein Haus des Klägers in der H straße ... in D gemietet. Der monatliche Mietzins betrug 690,- DM zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung. Die Beklagten zahlten die Miete und die Nebenkostenvorauszahlung bis einschließlich April 1996.
Mit Schreiben ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 04. April 1996 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis fristlos wegen akuter Gesundheitsgefährdung, insbesondere wegen Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung. Mit einem weiteren anwaltlichen Schreiben vom 11. April 1996 minderten die Beklagten den Mietzins für den Monat Mai 1996 auf Null. Ende Mai 1996 zogen die Beklagten aus dem Anwesen aus. Danach veräußerte der Kläger das Anwesen. Mit Schreiben vom 12. Juni 1998 erteilte der Kläger den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1996, welche einen von den Beklagten noch zu zahlenden Betrag in Höhe von 147,48 DM ergab.
Mit der den Beklagten am 30. August 1996 zugestellten Klage hat der Kläger die Zahlung des Mietzinses für den Monat Mai 1996 in Höhe von 690,- DM und des Nebenkostensaldos aus der Nebenkostenabrechnung für 1996 in Höhe von 147,48 DM (insgesamt: 837,48 DM) begehrt. Die Beklagten, welche Klageabweisung beantragt haben, haben widerklagend von dem Kläger die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe von 2.124,76 DM verlangt. Insoweit haben sie die Ansicht vertreten, der Kläger sei ihnen zum Ersatz des Kündigungsfolgeschadens verpflichtet. Die Schadensersatzsumme, welche sich aus den Anwaltsgebühren für die beiden anwaltlichen Schreiben vom 04. April 1996 und 11. April 1996, behaupteten Umzugskosten in Höhe von 940,- DM sowie aus behaupteten Kosten für neue Gardinen in Höhe von 686,76 DM zusammensetzt, haben die Beklagten auf 2.272,24 DM beziffert. Hiervon haben sie mit einem Betrag in Höhe von 147,48 DM die Aufrechnung gegenüber dem von dem Kläger geltend gemachten Saldo aus der Nebenkostenabrechnung für 1996 erklärt und den Restbetrag widerklagend geltend gemacht.
Mit dem am 08. Mai 1998 verkündeten Urteil, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage betreffend den Saldo aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1996 in Höhe von 147,48 DM stattgegeben und die Klage im Übrigen sowie die Widerklage abgewiesen. Gegen dieses Urteil, das ihrem Prozessbevollmächtigten am 11. August 1998 zugestellt worden ist, haben die Beklagten mit am 03. September 1998 eingegangenem Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 31. August 1998 Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 29. September 1998, der am 30. September 1998 beim Landgericht eingegangen ist, begründet. Mit der Berufung verfolgen die Beklagten ihren erstinstanzlichen Klageabweisungs- und Widerklageantrag weiter.
Die gemäß den §§ 511, 511 a, 516, 518, 519 ZPO zulässige Berufung ist unbegründet.
Den Beklagten steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu. Als Anspruchsgrundlage für den begehrten Ersatz des Kündigungsfolgeschadens kommt im vorliegenden Fall allein § 538 Abs. 1 Alternative 2 BGB oder § 538 Abs. 1 Alternative 3 BGB in Betracht. Danach kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages an der vermieteten Sache ein Mangel infolge eines Umstandes entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat, oder wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug kommt. Hierbei kann sich das Verschulden des Vermieters im Sinne des § 538 Abs. 1 Alternative 2 BGB auch auf die unterlassene Beseitigung erkannter oder erkennbarer Mängel beziehen (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II, Rdnr. 572). Im vorliegenden Fall geht es um Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung in dem von den Beklagten gemieteten Haus und somit um Mängel der Mietsache. Daraus resultierende Schadensersatzansprüche der Mieter richten sich nach den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften der §§ 537 ff BGB und nicht nach den insow...