LG Stuttgart Urteil vom 03.05.1989 - 13 S 32/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unwirksame Fachhandwerkerklausel über Reinigung des Teppichbodens in Formular-Mietvertrag

Orientierungssatz

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug die Teppichböden auf seine Kosten durch eine Fachfirma reinigen zu lassen und als Nachweis über die durchgeführte Reinigung eine entsprechende Rechnung der Firma vorzulegen, ist als unangemessene Benachteiligung unwirksam (vergleiche BGH, 1988-07-06, VIII ARZ 1/88, NJW 1988, 2790).

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Nürtingen vom 13.12.1988 -- 11 C 1618/88 -- abgeändert und die Klage abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen.

Streitwert der Berufung: 1.982,85 DM

Gründe

Die Berufung ist zulässig und begründet.

1. Die Klägerin kann ihren Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten nicht auf die §§ 7 Ziff.4 und 18 Ziff.1 des Mietvertrags stützen, da es sich um einen Formularvertrag handelt und diese Klauseln einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG nicht Stand halten. Sie sind deshalb im Hinblick auf die Überwälzung von Renovierungskosten auf den Mieter unwirksam.

Das Oberlandesgericht Hamm hat mit Rechtsentscheid vom 27.02.1981 (NJW 1981, Seite 1049) entschieden, daß eine derartige Klausel bei einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach der der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitraum der letzten Schönheitsreparaturen stattgefunden haben, unwirksam ist. Die Kammer schließt sich dieser Rechtsauffassung an und verweist auf die Gründe des Rechtsentscheids; eine Vorlage an das OLG Stuttgart ist deshalb nicht geboten. Im Rechtsentscheid vom 06.07.1988 (NJW 1988, 2790) geht auch der Bundesgerichtshof von der Weitergeltung des oben angeführten Rechtsentscheids aus. Lediglich die formularmäßige Einführung einer Quotenregelung wurde für zulässig erachtet.

Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus dem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 30.10.1984 (NJW 1985, Seite 480, dieser einen Formularmietvertrag über preisgebundenen Altbauwohnraum betraf. Danach kann der Mieter jedenfalls dann nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen herangezogen werden, wenn die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Enthält eine Abwälzungsregelung keine Renovierungsfristen, so ist sie der Auslegung fähig. Maßstab hierfür ist die in § 28 Abs.4 Satz 5 der zweiten Berechnungsverordnung und -- damit übereinstimmend -- die in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags getroffenen Regelung. Auch danach wäre die Beklagte noch nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen. Das Mietverhältnis dauerte lediglich etwa zwei Jahre. Eine Quotenregelung, nachdem die Mieterin entsprechend der Mietdauer anteilig für die Renovierungskosten aufzukommen hätte, enthält der zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag nicht.

2. Zwar wurde im Verfahren 13 S 278/88 (Amtsgericht Nürtingen 23 C 2890/87) von der Kammer wie vom Amtsgericht festgestellt, daß die Feuchtigkeitsstellen im Elternschlafzimmer und im Kinderzimmer auf ein falsches Wohnverhalten der Beklagten zurückzuführen sind. Darauf kann die Klägerseite jedoch keinen Anspruch auf Ersatz der gesamten Malerarbeiten, die zur Renovierung der Wohnung notwendig sind, herleiten. Die Beklagte ist lediglich verpflichtet, die durch ihr falsches Wohnverhalten entstandenen Schäden zu beseitigen. Dazu ist auf keinen Fall das Streichen der übrigen Räume der Wohnung notwendig. Aufgrund der von der Klägerin vorgelegten Rechnung der Malerfirma ... ist eine Aufteilung nach verschiedenen Räumen nicht ersichtlich, so daß die Kammer auch keine Schadensschätzung nach § 287 Abs.1 ZPO vornehmen kann.

3. Die Klägerin kann auch die Kosten der Teppichreinigungen in Höhe von 627,-- DM von der Beklagten nicht ersetzt verlangen. Die Fachhandwerkerklausel des § 18 Ziff.1 des Mietvertrags hält einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG ebenfalls nicht Stand.

Diese Frage ist zwar -- soweit ersichtlich -- noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden worden.

Für die Frage der Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof im Rechtsentscheid vom 06.07.1988 und daran anschließend das Oberlandesgericht Stuttgart im Rechtsentscheid vom 17.02.1989 ausgeführt, daß eine Fachhandwerkerklausel nur wirksam ist, wenn dem Mieter nicht untersagt wird, Zahlungsverpflichtungen dadurch zuvorzukommen, daß er Schönheitsreparaturen in kostensparender, aber fachgerechter Eigenarbeit ausführt.

Dies hat nach Ansicht der Kammer nicht nur für die Bindung an einen Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Fachhandwerkers zu gelten, sondern auch bei einer Verpflichtung des Mieters, Renovierungsarbeiten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

Zwischen Schönheitsreparaturen und Reinigungsarbeiten an einem Teppichboden besteht dabei kein Unterschied.

Im vorliegenden Fall ka...