Entscheidungsstichwort (Thema)
Zum Rückerstattungsanspruch nach einseitiger Erhöhung der Kostenmiete. Rückwirkende Mieterhöhung auf den Zeitpunkt der Genehmigung
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Die Vorschrift des WoBindG § 8 Abs 1 und 2, wonach eine Vereinbarung insoweit unwirksam ist, als das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt, ist auf den Fall entsprechend anzuwenden, in dem der Vermieter den Mietzins einseitig erhöht.
2. Bei mietvertraglicher Vereinbarung der jeweils zulässigen Kostenmiete kann die nach Umwandlung genehmigte Miete rückwirkend nur auf den Zeitpunkt der Genehmigung gefordert werden.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Kläger waren Mieter einer preisgebundenen Wohnung im Hause. Nach Umwandlung der Wirtschaftseinheit in Eigentumswohnungen erwarb der Beklagte die von den Klägern bewohnte Wohnung. Ab Oktober 1983 bezog er den Mietzins.
Nach der Umwandlung wurden neue Wirtschaftlichkeitsberechnungen für die neuen Wirtschaftseinheiten aufgestellt. Daraus ergab sich eine um 197,70 DM höhere Kostenmiete als von den Klägern bis dahin gezahlt. Diese Kostenmiete wurde als neue Durchschnittsmiete am 7.2.1984 von der Bewilligungsstelle genehmigt.
Gestützt auf § 3 Abs. 4 des Mietvertrages, wonach die jeweils zulässige Miete vom Tage der Zulässigkeit an zu zahlen ist, verlangte der Beklagte mit Schreiben v. 13.2.1984 Nachzahlung des erhöhten Mietzinses rückwirkend für die Zeit ab Oktober 1983, zusammen also 988,50 DM. Die Kläger zahlten diesen Betrag. In dem vorliegenden Verfahren verlangen sie von dem Beklagten Rückzahlung. Dazu vertreten sie die Ansicht, die rückwirkende Mieterhöhung sei unzulässig gewesen.
Entscheidungsgründe
Die Kläger haben gem. § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG einen Anspruch gegen den Beklagten auf Rückerstattung zuviel gezahlter Mieten in Höhe von 988,50 DM.
Nach dieser Vorschrift ist der Mietzins zurückzuerstatten, soweit die Mietzinsvereinbarung unwirksam ist. Unwirksam ist eine Vereinbarung gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 1 WoBindG insoweit, als das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete, übersteigt.
Im vorliegenden Fall fehlt es zwar bezüglich des hier streitigen Betrages an einer Vereinbarung. Der Beklagte hatte vielmehr den Mietzins einseitig erhöht. Die Vorschrift des § 8 Abs. 1 und 2 WoBindG ist jedoch auch auf diesen Fall entsprechend anzuwenden. Anderenfalls würde sich nämlich der Mieter, der aufgrund einer unwirksamen einseitigen Mieterhöhung gezahlt hat, schlechter stehen, als derjenige, dessen Zahlung eine unwirksame Vereinbarung zugrunde lag. Denn ohne eine Anwendung des 8 WoBindG würde der Mieter lediglich einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung haben. Dagegen könnte der Vermieter die Einrede des Wegfalls der Bereicherung erheben. Außerdem wäre ein solcher Anspruch erst von einem späteren Zeitpunkt an zu verzinsen. Für eine derart unterschiedliche Behandlung der beiden Fälle besteht kein Anlaß. Wenn der Vermieter schon bei einer unwirksamen Vereinbarung verschärft haftet, so muß das erst recht gelten bei einer unwirksamen einseitigen Mieterhöhung.
Im vorliegenden Fall sind auch die Voraussetzungen des § 8 WoBindG erfüllt. Das, was die Kläger aufgrund der rückwirkenden Mieterhöhung des Beklagten gezahlt haben, überstieg nämlich die Kostenmiete.
Was im Sinne des § 8 Abs. 1 WoBindG als Kostenmiete anzusehen ist, ergibt sich im Falle - wie hier vorliegend - der Aufteilung einer Wirtschaftseinheit aus § 5a Abs. 3 i.V.m. Abs. 1 NMV. Danach sind bei einer Aufteilung der Wirtschaftseinheit Wirtschaftlichkeitsberechnungen für die neuen Wirtschaftseinheiten aufzustellen. Die sich daraus ergebenden neuen Durchschnittsmieten bedürfen der Genehmigung der Bewilligungsstelle. Und gem. § 5a Abs. 3 Satz 2 NMV bilden die neuen Durchschnittsmieten "vom Zeitpunkt der Genehmigung an" die Grundlage der Kostenmiete.
Nach dem eindeutigen Wortlaut dieser Bestimmung können die neu errechneten Durchschnittsmieten also frühestens von dem Zeitpunkt der Genehmigung an Berücksichtigung finden. Eine im Einzelfall möglicherweise zulässige rückwirkende Mieterhöhung kann sich immer nur auf den Zeitpunkt der Genehmigung beziehen (so auch Fischer/Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand März 1986, NMV § 5a Anm. 4). Für die Zeit vor der Genehmigung schuldet der Mieter unabhängig von der Gestaltung des Mietvertrages die neue Durchschnittsmiete auf keinen Fall. Denn sie bildet nach § 5a Abs. 3 NMV erst vom Zeitpunkt der Genehmigung an die Grundlage der zulässigen Kostenmiete. Mit der Verweisung auf § 4 Abs. 7 und 8 NMV und auf § 10 WoBindG hat das nichts zu tun. Davon kann immer nur eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Genehmigung betroffen sein, nicht aber eine Rückwirkung auf eine Zeit vor der Genehmigung.
Fundstellen
Dokument-Index HI1736519 |
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