LG Münster Urteil vom 16.12.1987 - 1 S 356/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhung bei Sozialwohnung

Leitsatz (amtlich)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Mieterhöhungserklärung ohne Erläuterung ist unwirksam.

Orientierungssatz

(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)

Vergleiche LG Frankfurt, 1983-10-18, 2/11 S 228/83, ZMR 1984, 213.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Klägerin steht für die Zeit v. 1.1.1983 bis zum 31.7.1985 nur der ursprünglich vereinbarte monatliche Mietzins von 287,61 DM entsprechend 4,50 DM pro qm, zu, da die vom OKD mit Bescheid v. 18.3.1985 rückwirkend genehmigte Mieterhöhung auf 5,74 DM pro qm nicht Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages geworden ist.

1. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin v. 30.11.1982 entsprach nicht der Formvorschrift des § 10 Abs. 1 WoBindG. Danach muß die schriftliche Erhöhungserklärung zum einen eine Berechnung des geforderten Erhöhungsbetrages und deren Erläuterung enthalten; zum anderen müssen Unterlagen (in der Regel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung) beigefügt sein, die dem Mieter eine genaue Nachprüfung der Berechtigung der Erhöhung ermöglichen. Dazu bestimmt § 4 Abs. 7 NMV, daß bei der Erläuterung die auf die einzelnen Aufwendungen entfallenden Beträge angegeben werden müssen. Es sind des weiteren Angaben darüber erforderlich, welche laufenden Aufwendungen sich in welchem Umfang und aus welchem Grund erhöht haben. Das muß jedenfalls dann dargelegt werden, wenn es sich nicht schon aus den beigefügten Unterlagen in allgemein verständlicher Weise ergibt. Insgesamt müssen die Darstellung und Erläuterung auch für einen durchschnittlichen, juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter nachprüfbar sein (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, WoBauR, Anm. 2 zu § 10 WoBindG, S. 7; Bormann/Schade/Schubart, Soziales Miet- und Wohnrecht, Anm. 8 zu § 4 NMV; OLG Hamm ZMR 1972, 384; LG Stuttgart WM 1984, 157; LG Frankfurt ZMR 1984, 213).

Vorliegend fehlt es an der gebotenen Erläuterung des Erhöhungsverlangens. Denn aus dem Hinweis auf die "ständig gestiegenen und weiter steigenden Kosten" läßt sich sich auch in Verbindung mit der beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung vom gleichen Tage nicht erkennen, welche einzelnen Kostenpositionen sich konkret erhöht haben.

II. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag die "jeweils gesetzlich zulässige Miete" vereinbart worden ist. Zwar beinhaltet diese Vereinbarung einen Vorbehalt i.S. des § 8a Abs. 4 Satz 2 WoBindG, der es dem Vermieter grundsätzlich ermöglicht, eine rückwirkende Mieterhöhung zu verlangen (Fischer-Dieskau u.a., a.a.O., Anm. 3.1 zu § 8a WoBindG, S. 14; Bormann u.a., a.a.O., Anm. 10 zu § 4 NMV). Jedoch erhöht sich auch in diesem Falle die Miete nicht automatisch. Vielmehr bestimmt § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, daß die formellen Vorschriften des § 10 Abs. 2 WoBindG auch für Mieterhöhungsverlangen aufgrund derartiger Mietanpassungsklauseln gelten. Der Grund dafür liegt darin, daß auch hier dem Mieter die Gelegenheit gegeben werden soll, die Berechtigung der Mieterhöhung nachzuprüfen (vgl. BGH NJW 1982, 1587, 1588 (= WM 1981, 276); Fischer-Dieskau u.a., a.a.O., Anm. 1 zu § 10 WoBindG, S. 4 und Anm. 8 zu § 4 NMV, Seite 23). Nichts anderes würde im übrigen für die Vereinbarung einer "vorläufigen" Miete gelten, die im Gegensatz zur Anpassung an die jeweils zulässige Miete nur die einmalige Anpassung an die "endgültig festgesetzte" Miete erlaubt. Auch hier wäre nämlich in analoger Anwendung des § 4 Abs. 8 NMV zum Schutz des Mieters § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechend anzuwenden (BGH a.a.O., Fischer-Dieskau, a.a.O., Anm. 1 zu § 10 WoBindG, S. 5).

Soweit die Klägerin sich in diesem Zusammenhang darauf beruft, daß die genannten Grundsätze hier nicht anwendbar seien, weil es sich um die erstmalige Genehmigung der Miete handele, trifft dies nicht zu. Denn wie sich aus dem Bescheid des OKD v. 18.3.1985 ergibt und wie die Klägerin mit der Klageschrift selbst vorträgt, war zuvor bereits eine monatliche Miete von 4,50 DM pro qm genehmigt worden. Dementsprechend nimmt der Bescheid auch ausdrücklich auf § 8a Abs. 4 WoBindG Bezug, der den Fall der Änderung der laufenden Aufwendungen nach der erstmaligen Genehmigung der Durchschnittsmiete, aber vor Anerkennung der Schlußrechnung regelt.

Da das Mieterhöhungsverlangen v. 30.11.1982 - wie dargelegt - nicht den Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG entsprach, könnte die begehrte Mieterhöhung mithin nur dann wirksam geworden sein, wenn später ein formgerechtes Mieterhöhungsverlangen nachgeschoben worden wäre. Eine ausdrückliche Erläuterung der begehrten Mieterhöhung ist jedoch von der Klägerin selbst nicht behauptet worden und ergibt sich auch nicht aus ihren im vorliegenden Verfahren eingereichten Schriftsätzen. Es stellt sich daher nur die Frage, ob die der Beklagten übermittelte Genehmigung der Wohnungsbaubehörde v. 18.3.1985 die geforderte Erläuterung ersetzen kann. In der Literatu...