LG Dortmund Urteil vom 13.06.2002 - 11 S 45/02

Verfahrensgang

AG Dortmund (Urteil vom 05.02.2002; Aktenzeichen 134 C 11772/01)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 05.02.2002 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Gründe

Hinsichtlich des Tatbestandes wird gemäß § 540 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Die Berufung ist nicht begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte als Gesamtrechtsnachfolgerin gemäß §§ 1922, 1967 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Nachzahlung der erhöhten Miete in Höhe von 1.726,53 EUR für den Zeitraum 01. Juli 1992 bis 30. Juni 1999 aus § 535 BGB i.V.m. § 10 WoBindG,§ 11 Abs. 6 II. BV, § 6 Abs. 1 NMV 1970 zu.

Zwar entsprach das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht der Formvorschrift des § 10 Abs. 1 WoBindG, wonach die schriftliche Erhöhungserklärung zum einen eine Berechnung des geforderten Erhöhungsbetrages und deren Erläuterung enthalten muss und zum anderen Unterlagen (in der Regel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung) beigefügt sein müssen, die dem Mieter eine genaue Nachprüfung der Berechtigung der Erhöhung ermöglichen. Bei Fehlen vorgenannter Voraussetzungen ist die Mieterhöhungserklärung grundsätzlich unwirksam mit der Folge, dass der Mieter, der in Unkenntnis der Rechtslage die geforderte höhere Miete entrichtet hat, die Mehrleistung ohne rechtlichen Grund erbracht hat und sie nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückverlangen kann.

Anders ist die Rechtslage aber dann zu beurteilen, wenn die Parteien – wie vorliegend der verstorbene Ehemann und die Klägerin im Mietvertrag vom 15.04.1980 – vereinbart haben, dass die jeweils zulässige Miete als vertraglich vereinbarte Miete gilt. In diesen Fällen ist zwar auch eine besondere Anforderung der erhöhten Miete erforderlich, die den Formvorschriften des § 10 WoBindG genügen muss; die Erhöhungserklärung hat in diesem Fall aber nicht die Bedeutung einer Anspruchsvoraussetzung in dem Sinne, dass nur eine dem § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechende Erklärung des Vermieters den Anspruch auf Erhöhung der Miete zur Entstehung bringt. Anspruchsbegründend ist dann vielmehr die vertragliche Regelung, dass die Kostenmiete gezahlt werden soll (vgl. Fischer/Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 3.1., § 10 WoBindG S. S. 14/15; BGH NJW 1982, 1587, 1588). Die Mieterhöhungserklärung ist lediglich Fälligkeitsvoraussetzung, nicht aber Wirksamkeitsvoraussetzung (vgl. BGH, a.a.O.). Der Vermieter kann bei einer den Formvorschriften des § 10 WoBindG nicht entsprechenden und deshalb grundsätzlich unwirksamen Anforderung die Erklärung jederzeit formgerecht wiederholen.

Eine solche vertragliche Regelung findet sich vorliegend in § 4 Abs. 7 des zwischen der Klägerin und dem verstorbenen Ehemann der Beklagten geschlossenen Mietvertrages, in dem eine sog. Mietanpassungsklausel im obigen Sinne formularmäßig wirksam (vgl. hierzu Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, Kapitel III. A. Rz. 690) vereinbart worden ist. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist vorliegend auch § 4 Abs. 7 und nicht § 4 Abs. 6 des Mietvertrages einschlägig. Es handelt sich nicht um eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten, sondern wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Kosten dieser Modernisierungsmaßnahmen fremdfinanziert und die im Rahmen der Fremdfinanzierung anfallenden Zinsen gleichfalls in die Kostenmiete eingerechnet worden sind. Auch fallen die im Rahmen der Modernisierung entstehenden Kosten und Zinsen nicht unter die Bewirtschaftungskosten, denn diese umfassen ausschließlich die laufenden Aufwendungen nach § 24 Abs. 1 II. BV, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind.

Die fehlende Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens bewirkt vorliegend aber auch nicht, dass die erhöhte Kostenmiete noch nicht fällig ist. Vielmehr wird die Erläuterung – jedenfalls im vorliegenden Fall – ersetzt durch die Zustimmung des Stadtamtes für Wohnungswesen der Stadt Dortmund als Bewilligungsstelle der Modernisierung als Wertverbesserung. Zwar lag die Zustimmung im Jahre 1992, als die Mieterhöhung ausgesprochen worden ist, noch nicht vor, sondern ist erst nach Durchführung eines Verwaltungsrechtsverfahrens mit Bescheid vom 08.11.1999 in Verbindung mit dem bereits zuvor am 10.02.1997 erteilten Bescheid ohne Einschränkungen erteilt worden. Eine nachträgliche Erteilung der Zustimmung zur Modernisierung ist aber zulässig und hat ex-tunc-Wirkung (vgl. Schmidt/Dieskau, a.a.O., Bd. 4, § 6 NMV 1970 S. 6; BVwerG, BBauBl. 1980, 42).

In der Rechtsprechung und Literatur ist zwar nicht unumstritten, ob außer der Beifügung des Genehmigungsbescheides eine Erläuterung notwendig ist (vgl. Schmid/Dieskau, a.a.O., § 10 WoBindG, S. 12 a m.w.N.). Im vorliegenden Fall ist es jedoch sachgerecht, die Fälligkeit der Mieterhöhung nicht an die grundsätzlich erforderliche Beifügung einer Erläuterung zu knüpfen, da die Frage der Berechtigung der Mieterhöhung be...